Deborah Goonan, Independent American Communities
najnowsze Stowarzyszenie zarządzane common interest community (HOA) wysiłek PR przemysłu, który wydaje się być wiadomością-ale nie jest wiadomością – jest raport z WBTV w Charlotte, Karolina Północna.
istotą tego raportu jest to, że gdy twój HOA nie reaguje, przeczytaj dokumenty rządzące, zorganizuj grupę właścicieli, aby skonfrontować się z zarządem,a jeśli zarząd nadal lekceważy Twoje prawa, Uruchom sam zarząd i przegłosuj menele.
Ach, tak. Jest to typowa retoryka z branży, która zarządza większością właścicieli domów, kondominium i stowarzyszeń spółdzielczych w USA
sfrustrowany Hoa? Poznanie swoich praw może pomóc
Środa, 12 lipca 2017, 16:17 EDT
czwartek, 13 lipca 2017, 2:30 PM EDT
Nick Ochsner, ReporterCONNECTCHARLOTTE, NC (WBTV) –
właściciele domów w walce z ich sąsiedztwo stowarzyszenie właścicieli domów może uzyskać przewagę, znając swoje prawa, adwokat, który reprezentuje HOAs powiedział WBTV.zaczęliśmy pytać, co mieszkańcy mogą zrobić, aby walczyć ze swoimi HOAs po tym, jak otrzymaliśmy dziesiątki telefonów na naszą infolinię od widzów, którzy próbowali podnieść problemy w swoich dzielnicach z małym lub bez powodzenia.
jednym z tych właścicieli był Ronald Hannah, który mieszka w dzielnicy Davis Meadows w Północnej Meklemburgii.
Hannah powiedziała, że on i jego sąsiedzi próbowali uzyskać dostęp do dokumentów finansowych HOA od stycznia, odkąd dowiedzieli się, że ich kwartalne składki są podnoszone z 60 do 75 dolarów.
„Nie chodzi o pieniądze, chodzi o to, aby dowiedzieć się, do czego są one wykorzystywane.”
prawo Karoliny Północnej wymaga HOAs udostępnić swoje dokumenty finansowe każdemu członkowi, który składa ważny wniosek o informacje. Ale Hannah powiedziała, że jego Telefony i e-maile do firmy, która prowadzi jego sąsiedzką HOA, Greenway Realty Management, pozostały bez odpowiedzi.
” staramy się komunikować z nimi za pośrednictwem poczty e-mail lub nawet zadzwonić do nich, to kompletny kłopot. Zostaw wiadomość i nie otrzymuj odpowiedzi-powiedziała Hannah.
Adwokat Chris Gelwicks reprezentuje setki HOAs w Karolinie Północnej i Karolinie Południowej. Gelwicks powiedział, że radzenie sobie z HOAs może być czasami trudne, zarówno dla właścicieli domów, jak i dla członków zarządu HOA.
…
mieszkańcy, którzy uważają, że ich Zarząd HOA nie przestrzega prawa, mogą podjąć działania na własną rękę, aby spróbować wprowadzić zmiany, zgodnie z Gelwicks.
„jeśli komunikujesz się z zarządem i nie myślisz, że coś z nim osiągniesz, masz zdolność jako członek, aby inni członkowie dołączyli do ciebie, aby zwołać specjalne spotkanie i, wiesz, dostać się do zarządu samodzielnie” – powiedział Gelwicks.
Czytaj więcej (wideo):
http://www.wbtv.com/story/35877901/frustrated-with-your-hoa-knowing-your-rights-can-help/
ten raport nie jest nowością, ponieważ przedstawia tylko jedną opinię eksperta, a ten ekspert – Chris Gelwicks – jest adwokatem, który reprezentuje HOAs, a nie właścicieli domów lub mieszkańców, którzy mieszkają pod przymierzami HOA, warunkami i ograniczeniami (CC&Rs).
nic dziwnego, że Gelwicks jest wybitnym członkiem industry trade group Community Associations Institute (Cai). Jego wypowiedzi w wywiadzie dla WBTV są łatwo rozpoznawalne jako dublespeak polityczny CAI.
realia życia HOA
WBTV nie zdarzyło się przesłuchać żadnych ekspertów ani rzeczników, którzy wypowiadają się na temat realiów życia w społeczności zarządzanej przez Stowarzyszenie.
rzeczywistość jest taka, że dość często właściciele domów muszą tracić sporo czasu i zużywać dużo energii, aby uzyskać podstawowe informacje od swojego stowarzyszenia. I nawet jeśli prawo mówi, że właściciele domów mają prawo do przeglądania dokumentacji, która pokazuje, jak wydawane są ich pieniądze, uzyskanie dostępu do oficjalnych rejestrów właściciela domu, mieszkania lub spółdzielni może potrwać miesiące lub lata. Zbyt często Rada HOA ignoruje prośby o informacje członków lub przeciąga nogi, tylko po to, aby częściowo spełnić żądanie.
czasami właściciele domów muszą uciekać się do złożenia skargi w sądzie cywilnym, w nadziei, że sędzia wyda stowarzyszeniu dokumentację, do której właściciele domów są rzekomo uprawnieni przez prawo. Ale to kosztuje właścicieli domów setki, jeśli nie tysiące dolarów.
w przypadkach, które dotyczą uczciwych skarg mieszkaniowych, agencje stanowe lub federalne czasami interweniują w imieniu rezydenta, który składa skargę. Ale większość obecnych i byłych mieszkańców spółdzielni mieszkaniowych mówi mi, że to trwa kilka lat, aby sprawiedliwe agencje mieszkaniowe zbadać i odpowiedzieć na skargę.
zachowanie kozła ofiarnego w HOAs
niezależnie od charakteru skargi, w czasie dochodzenia lub pozwu cywilnego, rezydent, który próbuje bronić swoich praw, jest oznaczony jako „niezadowolony” lub „kłopotliwy.”
nierzadko zdarza się, że HOA nagle odkrywa naruszenia Przymierza, za które zamierzają nałożyć grzywny pieniężne lub wykorzystać jako podstawę do cofnięcia praw głosu właściciela domu, który ośmiela się zakwestionować Zarząd HOA.
to klasyczna taktyka zastraszania.
gdzie ekspert ma wskazać, że skoro HOA musi się bronić, wydatki prawne stają się zbiorowym obowiązkiem wszystkich członków Stowarzyszenia? Przewidywalny wynik jest taki, że właściciel domu, który broni swoich praw, staje się kozłem ofiarnym Stowarzyszenia, obwiniany za tworzenie niechcianych wydatków prawnych dla wszystkich członków.
a kiedy właściciel lub członek próbuje opowiedzieć swoją wersję historii, Stowarzyszenie często korzysta ze swojej wyłącznej kontroli kanałów komunikacyjnych, aby zamknąć każdą mowę, która mogłaby ujawnić prawdę lub inną opinię lub perspektywę.
HOA próbuje zablokować leafletting, Chodzenie Do drzwi do drzwi z petycją (oznaczając ją jako nagabywanie) lub doraźne spotkania w domu klubu społecznego. Właściciel lub mieszkaniec może zostać zablokowany przed publikowaniem lub komentowaniem na platformach społecznościowych pod kontrolą HOA. (I tak powstaje wiele nieoficjalnych, podziemnych stron internetowych prowadzonych przez właścicieli.)
zasadniczo właściciele domów i mieszkańcy nie mogą bronić swoich praw i są karani za wypowiadanie się za siebie. Rzadki mieszkaniec HOA, który ośmiela się bronić awanturnika społeczności, ryzykuje, że stanie się następnym kozłem ofiarnym.
w związku z tym większość właścicieli domów i mieszkańców decyduje się uniknąć konfliktu i przymknąć oko na niewłaściwe postępowanie zarządu, naruszenie przepisów stanowych i federalnych oraz rażące nadużycia.
i Hoa justice często pozostaje nieuchwytny bez długiej, kosztownej walki prawnej, która tworzy niepotrzebne wydatki i stres emocjonalny dla zaangażowanych stron.
dokumenty i ustawy HOA umożliwiają ten ucisk.
prawda jest taka, że większość CC& Rs, Regulaminy i umowy założycielskie-umowy i dokumenty regulujące, które stanowią podstawę nowoczesnych obowiązkowych stowarzyszeń mieszkaniowych-są pisane przez prawników CAI, takich jak Gelwicks, zwłaszcza prawników pracujących dla deweloperów.
jako taki, język prawny jest celowo napisany z korzyścią dla stowarzyszeń korporacyjnych i twórców społeczności o wspólnym interesie.
ale żaden z tych dokumentów prawnych nie jest przeglądany przez gminy, powiaty lub stany, aby upewnić się, że zawartość jest uczciwa i sprawiedliwa dla konsumentów mieszkaniowych.
Przemysł, na czele z adwokatami CAI, historycznie przyjął stanowisko polityczne, że ponieważ Hoa są podmiotami prywatnymi, ograniczenia konstytucyjne i swobody obywatelskie nie muszą mieć zastosowania.
w związku z tym nie ma formalnego procesu rewizji konstytucyjnej przy zakładaniu wspólnot rządzonych stowarzyszeniami.
a co z agencjami regulacyjnymi?
istnieją Miejskie, stanowe i federalne agencje regulacyjne-mieszkalnictwo i rozwój miast (HUD), uczciwe agencje mieszkaniowe i agencje ochrony konsumentów to tylko niektóre przykłady. Ale te agencje publiczne są poważnie ograniczone w tym, co mogą zrobić, ich dochodzenia trwają miesiące lub lata, a ich uprawnienia do egzekwowania prawa są wąsko ograniczone.
inne organy administracyjne, takie jak Rady ds. nieruchomości, Izby adwokackie i tablice branżowe, które rozpatrują skargi dotyczące menedżerów społeczności, polegają przede wszystkim na samoregulacji interesariuszy z branży.
jak pisze jeden z moich czytelników:
te agencje, które ustawodawcy twierdzą, że są „rozwiązaniami”, często wpadają w amok w swoich własnych sfałszowanych sztukach lub mają powiązania z osobami zaangażowanymi w represjonowanie praw innych. Powtarzam, że przywrócenie równowagi sił od początku w HOAs musi być pierwszym rozwiązaniem, które staramy się rozwiązać rzeczywiste problemy trwające w HOAs w całym kraju. Nasze konstytucyjne prawa nie mogą być „zakontraktowane”.
dobrze powiedziane.
w poszukiwaniu rozwiązań
najważniejsze jest to, że wielu konfliktom można i należy zapobiegać poprzez ograniczenie władzy Rady HOA i jej agentów, a także przez uznanie wielu przepisów w dokumentach za konstytucyjnie nieważne i niewykonalne.
przede wszystkim polityka publiczna musi zachęcać właścicieli i mieszkańców do aktywnego angażowania się w sprawy społeczności zarządzanych przez ich stowarzyszenia. W tym celu ustawodawstwo musi zakazywać tłumienia mowy, zwłaszcza gdy poglądy rezydenta sprzeciwiają się opiniom rady dyrektorów.
jeszcze raz cytuję mojego czytelnika:
Facebook, Nextdoor i wszelkie komunikaty dotyczące HOA będą utrzymywać się tak długo, jak długoterminowe problemy w HOAs, ponieważ te fora zastąpiły to, co kiedyś było rozmowami przy skrzynce pocztowej z sąsiadem. Są zbyt wydajne, aby ich nie używać i kosztują mniej dla każdej organizacji, która chce komunikować się ze swoimi członkami. HOAs rutynowo usuwają tych, którzy opowiadają się za swoimi prawami z komunikacji i izolowania sąsiadów. Prawo federalne musi bezpośrednio zwracać się do tych, którzy uciszają innych; jeśli nie, prawo skutecznie zezwala na izolację i ostracyzmowanie właścicieli domów od społeczności.
mieszkańcy wspólnot stowarzyszonych muszą mieć prawo po swojej stronie, aby mogli śmiało mówić o swoich prawach, bez obawy o zemstę.
i aby egzekwować swoje prawa, wszyscy członkowie społeczności o wspólnym interesie skorzystaliby na uczeniu się umiejętności rozwijania inteligencji emocjonalnej i umiejętności asertywności, tak aby nikt nie mógł zastraszyć swojego sąsiada(s) do poddania się woli i kaprysowi swoich obecnych liderów HOA.
