De 10 Beste Beregningene Hver Eiendomsinvestor Bør Vite (og Hvorfor)

Det er mer å velge en investeringseiendom enn kjøpesummen og potensielle leiepriser. For å hjelpe dem med å investere klokt, har investorer utviklet et bibliotek med forholdstall og beregninger for å minimere risiko og maksimere profitt. Kunnskapsrike investorer lære disse eiendomsmegling investere beregninger inne og ute, slik at de kan både vurdere en potensiell investering i minutter og overvåke deres eksisterende eiendommer. Vi bør merke seg at disse beregningene nedenfor er rettet mot boliginvesteringer, men hvis du er en kommersiell eiendomsinvestor, sjekk ut dette innlegget.

Enten du er en ny investor eller en med tjue års erfaring som trenger en oppfriskning, er disse de ti beste eiendomsinvesteringene du bør vite. Du er velkommen til å se dette innlegget som en lysbildefremvisning, last Ned Topp 10-Beregningene Hver Eiendomsinvestor Bør Vite presentasjon SOM PDF eller se webinarvideoen i stedet.

Netto Driftsinntekter (NOI)

NOI forteller deg hvor mye penger du gjør fra en gitt investeringseiendom. Det er en versjon av et resultatregnskap på høyt nivå. For å beregne det, ta din totale inntekt og trekke driftskostnader. Aldri inkludere boliglån betalinger I noi beregningen, de anses ikke driftskostnader.

ikke glem å inkludere inntekter fra vaskerimaskiner, ekstra avgifter for parkeringsplasser eller eventuelle serviceavgifter i din totale inntekt. Driftskostnader inkluderer eiendomsforvalter avgifter, advokathonorarer, generelt vedlikehold, eiendomsskatt, og eventuelle verktøy som du betaler.

beregningen ekskluderer kapitalutgifter, skatter, boliglån betalinger eller renter. Når DU bruker NOI til å evaluere en potensiell investering, husk at projiserte leier kan vise seg unøyaktige. Og, hvis bygningen er feil forvaltes, inntekt kan være inkonsekvent. Du kan beregne denne beregningen selv, eller la Stessa gjøre det for deg.

Hvorfor Er Netto Driftsinntekter viktig?

Investorer bruker NOI utelukkende for å bedømme en bygnings evne til å generere inntekter og fortjeneste. Den forteller deg om en bestemt investering vil generere nok inntekt til å gjøre boliglån betalinger.

for en faktisk case studie MED noi beregninger og mer innsikt, sjekk ut vår artikkel Om Hva Er Netto Driftsinntekter?

Kapitaliseringskurs (Cap Rate)

Cap rate er eiendomsekvivalenten til aksjemarkedets avkastning på investeringen. Det er forholdet mellom mengden inntekt produsert av en eiendom til den opprinnelige kapitalen investert (eller dens nåværende verdi). Det forteller deg prosentandelen av investeringens verdi som er fortjeneste.

cap Rate deler netto driftsinntekter (NOI) av eiendelens verdi. Når du er i oppkjøpsfasen, vil dette være eiendommens salgspris. Senere kan du bruke din lokale eiendomsmegler, megler eller estimert verdi på eiendomsmegling nettsteder som Zillow. Du kan beregne denne beregningen selv, eller la Stessa gjøre det for deg.

Hvorfor Betyr Cap Rate noe?

Generelt sett, jo høyere cap rate, jo høyere risiko. Det er fordi en høy cap rate indikerer høyere avkastning, og til slutt høyere risiko. Dette er grunnen til at du generelt ser høyere cap-priser i risikofylte markeder, mot lavere cap-priser i stabile og større markeder som New York City eller San Francisco for eksempel.

Internrente (IRR)

IRR anslår renten du vil tjene på hver dollar investert i en utleieeiendom over holdingsperioden. Det er veksten som en eiendom har potensial til å generere. Beregningen går utover netto driftsinntekter og kjøpesum for å estimere langsiktig avkastning.

når DU beregner IRR, setter du netto nåverdi (npv) for egenskapen til null og bruker forventede kontantstrømmer for hvert år du planlegger å holde bygningen. Netto nåverdi representerer verdien av penger nå, versus i fremtiden når pengene har påløpt rentes rente. Det er en komplisert formel, så de fleste investorer bruker IRR-funksjonen I Excel for å beregne forholdet.

mens investorer bruker IRR til å sammenligne egenskaper, bør du vite begrensningene. Det forutsetter et stabilt leiemiljø og ingen uventede reparasjoner. Egenskapene du sammenligner bør være like i størrelse, bruk og holdeperiode.

Hvorfor BETYR IRR noe?

avhengig av den spesifikke eiendelen, varierer en typisk IRR-metrisk fra 10-20%, men kan variere mye. Det er en annen verdifull måte å måle hvorvidt en eiendom fungerer bra for deg.

Kontantstrøm

Kontantstrøm er et tegn på hvor godt virksomheten din er – eller ikke-gjør. Det er din netto kontanter igjen i slutten av måneden etter at du har mottatt leieprisene dine og betalt utgiftene dine. Hvis du leier en bygning for $ 2000 i måneden, og alle kostnader er $1200, er netto kontantstrøm $800. Du kan beregne denne beregningen selv, eller la Stessa gjøre det for deg.

Hvorfor Betyr Kontantstrøm?

Netto kontantstrøm er et enkelt, men viktig tall. Hvis det er negativt, vil du ikke kunne betale regningene dine eller tjene penger. Negativ kontantstrøm kan også indikere at du bruker for mye på eiendommen, og du bør undersøke tilhørende utgifter. Eller du kan ha en betalingsudyktig leietaker som sen eller delvis betaling påvirker bunnlinjen.

Cash on Cash Return

Cash on cash return forteller deg den totale avkastningen på pengene du har i eiendomsinvesteringen. Enkelt sagt, det er hvor mye penger du tjener av pengene dine investert. Det er en viktig beregning fordi, i motsetning til andre eiendomsinvesteringsmålinger, inkluderer den gjeldstjeneste og boliglån.

for å få den nåværende avkastningen på det totale kontantbeløpet i enten en eiendom eller porteføljen din, ta netto kontantstrøm etter gjeldstjeneste og del den med din totale kontanter i avtalen. For å beregne totale kontanter i, sum oppkjøpsprisen på bygningen eller porteføljen pluss avsluttende kostnader, trekke den utestående boliglånsbalansen og legge til i eventuelle kapitalutgifter. Du kan beregne denne beregningen selv, eller la Stessa gjøre det for deg.

Hvorfor Er Cash-On-Cash viktig?

Å Spille rundt med kontanter på kontantavkastning kan hjelpe deg med å finne den beste måten å finansiere en ny investering på. Den brukes når du velger mellom potensielle investeringer, og kan hjelpe deg med å forutse avkastning i løpet av årene du forventer kapitalutgifter.

Brutto Leie Multiplikator (GRM)

GRM hjelper investorer sammenligne bygninger og grovt bestemme en bygning verdt. Det beregnes ved å dele eiendommens pris med brutto leieinntekter. En » god » GRM vil avhenge av ditt lokale marked og sammenlignbare egenskaper.

du kan bruke en projeksjon av brutto leieinntekter, eller du kan spørre den nåværende eieren for en kopi av deres leie roll. Siden det ikke tar hensyn til ledige stillinger eller utgifter, ville du ikke ta en investeringsbeslutning utelukkende PÅ GRM. Du kan beregne denne beregningen selv, eller la Stessa gjøre det for deg.

HVORFOR BETYR GRM Noe?

jo lavere GRM jo bedre, men du kan generelt forvente EN GRM å variere mellom 4-8. Dette vil hjelpe deg med å vurdere om din potensielle avtale er en god investering, eller hvis en nåværende eiendel er verdt å holde på på lang sikt.

LTV Ratio

Lån Til Verdi Ratio måler mengden av innflytelse på en bestemt eiendel. EN LTV er viktig for kjøpere som finansierer sine avtaler, da det måler beløpet du trenger for å finansiere mot eiendommens nåværende markedsverdi. MEN LTV er også den beste måten å spore egenkapitalen du har i en eiendom (ikke bare for finansiering), men for verdien av porteføljen din og eiendeler som står for gjeld.

for finansiering vil de fleste långivere ikke finansiere opptil 100% av eiendommens verdi; de vil forlate egenkapitalen i den for å beskytte investeringen. De uttrykker hvor mye av den totale kjøpesummen de er villige til å finansiere i et lån-til-verdi-forhold.

forskjellen mellom prosent en utlåner vil finansiere og eiendommens totale verdi er mengden penger som du må sette inn i avtalen.

Hvorfor BETYR LTV Noe?

hvis utlåner vil gjøre 80% LTV avtaler, trenger du en 20% forskuddsbetaling for å sikre boliglån. I dette scenariet vil en $ 100.000 eiendom kreve $ 20.000 som en forskuddsbetaling pluss avsluttende kostnader, og vil representere en 80% LTV. Etter 10 år, hvis verdien av eiendommen er nå $200.000 og du har betalt ned boliglånet ditt til $50.000, VIL LTV nå være 25%.

Gjeld Service Dekning Ratio

Långivere også følge nøye Med Din Gjeld Service Dekning Ratio, ELLER DSCR. Den sammenligner driftsinntektene du har tilgjengelig for å betjene gjeld til dine samlede gjeldsnivåer. Del netto driftsinntekter etter gjeldsbetalinger, enten månedlig, kvartalsvis eller årlig, for å få DSCR.

hvis du søker om et nytt boliglån, ser långivere PÅ DSCR for å måle tilbakebetalingsevnen din. Et høyt forhold indikerer at du kan være for utnyttet, og vil gjøre det vanskeligere å kvalifisere for finansiering.

Hvorfor Er DSCR Viktig?

Typiske a-og B-långivere krever EN DSCR i 1,25-1,5-området. Dette betyr at leieboligen din produserer 25% mer av tilleggsinntekt etter gjeldstjeneste. EN DSCR på 1,5-1,75 er enda mer ønskelig, og kan bidra til å senke renten.

Driftsutgiftsforhold (Oer)

et mål på lønnsomhet, OER forteller deg hvor godt du kontrollerer utgifter i forhold til inntekt. Ta alle driftskostnader, minus avskrivninger, og del dem med driftsinntekter for å få OER. Det er en av de få forholdene som brukes av investorer som inkluderer avskrivninger, noe som gjør det mer inkluderende av eiendomskostnadene. Du kan beregne denne beregningen selv, eller la Stessa gjøre det for deg.

Hvorfor betyr oer noe?

en lavere OER gjenspeiler at du har minimert utgifter i forhold til inntekter. Hvis OER har steget over tid, kan det tyde på mange problemer. Kanskje årlige leieøkninger ikke har matchet utgiftsøkninger. Eller administrasjonsselskapet ditt holder ikke opp med rutinemessig vedlikehold, noe som fører til mer alvorlige problemer nedover veien. Beregning AV OER ved hjelp av spesifikke utgifter kan hjelpe deg med å begrense årsaken til økningen og hjelpe deg med å få den tilbake under kontroll.

Belegg

en ubebodd enhet genererer ingen inntekt, men koster deg fortsatt penger. Mange driftskostnader forblir uendret selv om du ikke har leietakere. De fleste investorer sporer to historiske belegg for å holde øye med åpne enheter og tapt inntekt.

Fysisk Ledighet

denne satsen gir deg prosentandelen av dine ledige enheter sammenlignet med de totale tilgjengelige enhetene. Det er enkelt å beregne, ta antall ledige enheter, multipliser med 100, og dividert med totalt antall enheter. Denne beregningen kan være nyttig på en eiendom etter eiendomsbasis, eller på tvers av hele porteføljen.

Økonomisk Ledighet

den økonomiske ledigheten ser på hvor mye inntekt du går glipp av når en enhet er ledig. Legg opp leier tapt i ledighetsperioden og delt på den totale leien som ville ha blitt samlet inn i et år for å få hva ledigheten koster deg.

Hvorfor Er Ledighet viktig?

Det er alltid en god ide å holde øye med dine personlige ledighetssatser, så vel som det totale markedets belegg. For å være konservativ, bygg den hastigheten inn i potensielle inntektsberegninger før du kjøper en ny bygning. Du vil bygge en buffer på 5-10% ledig stilling i alle dine utgiftsberegninger, noe som sikrer at du kan dekke alle utgifter når enheter går unrented. Du kan beregne denne beregningen selv hver gang, eller la Stessa gjøre det for deg.

det siste ordet på real estate investing metrics

real estate investing metrics guide investorer når de bestemmer seg for å kjøpe eller selge potensielle eiendommer. De hjelper også med å spore ytelse for å identifisere problemer før de skader bedriften din. Hvert forhold forteller en annen historie om din bedrift eller eiendom. Dermed vurdere dem i sammenheng med markedet, bygningen, og dine investeringsmål når du bruker dem til å informere dine planer.

for kommersielle eiendeler, sjekk ut våre venner PÅ STRATAFOLIO som har en commercial property management programvareplattform som hjelper med automatisering av disse beregningene.