Les 10 Principales Mesures Que Chaque Investisseur Immobilier Devrait Connaître (et Pourquoi)

Le choix d’un bien d’investissement ne se limite pas à son prix d’achat et à ses loyers potentiels. Pour les aider à investir judicieusement, les investisseurs ont développé une bibliothèque de ratios et de calculs pour minimiser les risques et maximiser les profits. Les investisseurs avertis apprennent ces paramètres d’investissement immobilier à l’intérieur et à l’extérieur afin qu’ils puissent à la fois évaluer un investissement potentiel en quelques minutes et surveiller leurs propriétés existantes. Nous devons noter que ces mesures ci-dessous sont orientées vers les investissements résidentiels, mais si vous êtes un investisseur immobilier commercial, consultez cet article.

Que vous soyez un nouvel investisseur ou un investisseur ayant vingt ans d’expérience qui a besoin d’un recyclage, voici les dix principales mesures d’investissement immobilier que vous devez connaître. N’hésitez pas à voir cet article sous forme de diaporama, à télécharger les 10 principales mesures que chaque investisseur immobilier devrait connaître au format PDF ou à regarder la vidéo du webinaire à la place.

Résultat net d’exploitation (NOI)

NOI vous indique combien d’argent vous gagnez d’un bien de placement donné. C’est une version d’un compte de résultat de haut niveau. Pour le calculer, prenez votre revenu total et soustrayez les dépenses d’exploitation. N’incluez jamais vos paiements hypothécaires dans le calcul de l’avis d’intention, ceux-ci ne sont pas considérés comme des dépenses d’exploitation.

N’oubliez pas d’inclure les revenus des machines à laver, les frais supplémentaires pour les places de stationnement ou les frais de service dans votre revenu total. Les frais d’exploitation comprennent les frais de gestionnaire immobilier, les frais juridiques, l’entretien général, les taxes foncières et tous les services publics que vous payez.

Le calcul exclut les dépenses en capital, les impôts, les paiements hypothécaires ou les intérêts. Lorsque vous utilisez NOI pour évaluer un investissement potentiel, n’oubliez pas que les loyers projetés peuvent s’avérer inexacts. Et, si le bâtiment est mal géré, les revenus pourraient être incohérents. Vous pouvez calculer cette métrique vous-même ou laisser Stessa le faire pour vous.

Pourquoi le Résultat net d’exploitation est-il important?

Les investisseurs utilisent l’avis d’intention uniquement pour juger de la capacité d’un immeuble à générer des revenus et des bénéfices. Il vous indique si un investissement spécifique générera suffisamment de revenus pour effectuer des paiements hypothécaires.

Pour une étude de cas réelle avec des calculs de NOI et plus d’informations, consultez notre article sur Qu’est-ce que le Résultat d’exploitation net?

Taux de capitalisation (Taux de capitalisation)

Le taux de capitalisation est l’équivalent immobilier du retour sur investissement du marché boursier. C’est le rapport entre le montant des revenus produits par une propriété et le capital initial investi (ou sa valeur actuelle). Il vous indique le pourcentage de la valeur de l’investissement qui est le profit.

Le taux de capitalisation divise votre résultat net d’exploitation (NOI) par la valeur de l’actif. Lorsque vous êtes en phase d’acquisition, ce sera le prix de vente de la propriété. Plus tard, vous pouvez utiliser votre agent immobilier local, votre courtier ou la valeur estimée sur des sites Web immobiliers tels que Zillow. Vous pouvez calculer cette métrique vous-même ou laisser Stessa le faire pour vous.

Pourquoi le taux de plafonnement est-il important?

De manière générale, plus le taux de plafonnement est élevé, plus le risque est élevé. En effet, un taux de capitalisation élevé indique des rendements plus élevés et, en fin de compte, un risque plus élevé. C’est pourquoi vous constatez généralement des taux de capitalisation plus élevés sur les marchés plus risqués, par rapport à des taux de capitalisation plus bas sur des marchés stables et plus importants comme New York ou San Francisco par exemple.

Taux de rendement interne (TRI)

Le TRI estime l’intérêt que vous gagnerez sur chaque dollar investi dans un bien locatif au cours de sa période de détention. C’est le taux de croissance qu’une propriété a le potentiel de générer. Le calcul va au-delà du résultat d’exploitation net et du prix d’achat pour estimer le rendement à long terme.

Lorsque vous calculez le TRI, définissez la valeur actualisée nette (VAN) de la propriété à zéro et utilisez les flux de trésorerie projetés pour chaque année où vous prévoyez détenir l’immeuble. La valeur actuelle nette représente la valeur de l’argent maintenant, par rapport à l’avenir une fois que l’argent aura accumulé des intérêts composés. C’est une formule compliquée, donc la plupart des investisseurs utilisent la fonction IRR dans Excel pour calculer le ratio.

Bien que les investisseurs utilisent le TRI pour comparer les propriétés, vous devez connaître ses limites. Il suppose un environnement locatif stable et aucune réparation inattendue. Les propriétés que vous comparez doivent être de taille, d’utilisation et de durée de conservation similaires.

Pourquoi le TRI est-il important?

Selon l’actif immobilier spécifique, une métrique TRI typique varie de 10 à 20%, mais peut varier considérablement. C’est un autre moyen précieux de déterminer si une propriété fonctionne bien pour vous.

Flux de trésorerie

Les flux de trésorerie indiquent à quel point votre entreprise se porte bien ou ne se porte pas bien. C’est votre trésorerie nette à la fin du mois après avoir reçu vos loyers et payé vos dépenses. Si vous louez un immeuble pour 2 000 a par mois et que tous les coûts sont de 1 200 $, votre flux de trésorerie net est de 800 $. Vous pouvez calculer cette métrique vous-même ou laisser Stessa le faire pour vous.

Pourquoi les flux de trésorerie sont-ils importants?

Le flux de trésorerie net est un chiffre simple mais important. Si c’est négatif, vous ne pourrez pas payer vos factures ou faire un profit. Des flux de trésorerie négatifs peuvent également indiquer que vous dépensez trop sur la propriété, et vous devriez examiner ses dépenses associées. Ou, vous pouvez avoir un locataire en souffrance dont les paiements en retard ou partiels ont un impact sur votre résultat net.

Cash on Cash Return

Cash on cash return vous indique le rendement total de l’argent que vous avez dans votre investissement immobilier. En termes simples, c’est combien d’argent vous gagnez avec votre argent investi. Il s’agit d’une mesure importante car, contrairement à d’autres mesures d’investissement immobilier, elle inclut le service de la dette et votre prêt hypothécaire.

Pour obtenir le rendement actuel sur le montant total des liquidités d’une propriété ou de votre portefeuille, prenez votre flux de trésorerie net après le service de la dette et divisez-le par votre trésorerie totale dans la transaction. Pour calculer l’encaisse totale, additionnez le prix d’acquisition de l’immeuble ou du portefeuille plus les frais de clôture, soustrayez le solde hypothécaire impayé et ajoutez les dépenses en capital. Vous pouvez calculer cette métrique vous-même ou laisser Stessa le faire pour vous.

Pourquoi l’argent comptant compte-t-il?

Jouer avec l’argent sur le retour en espèces peut vous aider à déterminer la meilleure façon de financer un nouvel investissement. Il est utilisé pour choisir entre des investissements potentiels et peut vous aider à prévoir les rendements au cours des années où vous anticipez les dépenses en capital.

Multiplicateur de loyer brut (GRM)

GRM aide les investisseurs à comparer les bâtiments et à déterminer grossièrement la valeur d’un bâtiment. Il est calculé en divisant le prix de la propriété par son revenu locatif brut. Un « bon » GRM dépendra de votre marché local et de propriétés comparables.

Vous pouvez utiliser une projection du revenu locatif brut, ou vous pouvez demander au propriétaire actuel une copie de son rôle de loyer. Comme il ne prend pas en compte les postes vacants ou les dépenses, vous ne prendriez pas de décision d’investissement uniquement sur GRM. Vous pouvez calculer cette métrique vous-même ou laisser Stessa le faire pour vous.

Pourquoi La GRM est-elle Importante?

Plus le GRM est bas, mieux c’est, mais vous pouvez généralement vous attendre à ce qu’un GRM se situe entre 4 et 8. Cela vous aidera à évaluer si votre transaction potentielle est un bon investissement ou si un actif actuel vaut la peine d’être conservé à long terme.

Ratio LTV

Le ratio Prêt/valeur mesure le montant de l’effet de levier sur un actif particulier. Un LTV est important pour les acheteurs qui financent leurs transactions car il mesure le montant que vous devrez financer par rapport à la juste valeur marchande actuelle de la propriété. Mais, LTV est également le meilleur moyen de suivre les capitaux propres que vous détenez dans une propriété (pas seulement pour le financement), mais pour la valeur de votre portefeuille et de vos actifs en tenant compte de la dette.

Pour le financement, la plupart des prêteurs ne financeront pas jusqu’à 100% de la valeur d’une propriété; ils veulent y laisser des fonds propres pour protéger leur investissement. Ils expriment le montant du prix d’achat total qu’ils sont prêts à financer dans un ratio prêt / valeur.

La différence entre le pourcentage qu’un prêteur financera et la valeur totale de la propriété est le montant en espèces que vous devrez mettre dans la transaction.

Pourquoi Le LTV est-il Important?

Si le prêteur effectue des transactions LTV à 80%, vous avez besoin d’un acompte de 20% pour garantir l’hypothèque. Dans ce scénario, une propriété de 100 000 $ nécessiterait un acompte de 20 000 as plus les frais de clôture, et représenterait une LTV de 80 %. Après 10 ans, si la valeur de la propriété est maintenant de 200 000 $ et que vous avez remboursé votre prêt hypothécaire à 50 000 $, votre LTV serait maintenant de 25%.

Ratio de couverture du Service de la dette

Les prêteurs prêtent également une attention particulière à votre Ratio de couverture du Service de la dette, ou DSCR. Il compare le revenu d’exploitation dont vous disposez pour le service de la dette à votre niveau d’endettement global. Divisez votre bénéfice d’exploitation net par le paiement de la dette, sur une base mensuelle, trimestrielle ou annuelle, pour obtenir votre DSCR.

Si vous demandez un nouveau prêt hypothécaire, les prêteurs examinent votre DSCR pour évaluer votre capacité de remboursement. Un ratio élevé indique que vous pourriez être trop à effet de levier et qu’il sera plus difficile d’être admissible au financement.

Pourquoi Le DSCR est-il Important?

Les prêteurs A et B typiques exigent un DSCR compris entre 1,25 et 1,5. Cela signifie que votre bien locatif génère 25% de revenus supplémentaires en plus après le service de la dette. Un DSCR de 1,5 à 1,75 est encore plus souhaitable et pourrait aider à réduire votre taux d’intérêt.

Ratio des frais d’exploitation (REL)

Mesure de la rentabilité, le REL vous indique dans quelle mesure vous contrôlez les dépenses par rapport aux revenus. Prenez toutes les dépenses d’exploitation, moins l’amortissement, et divisez-les par le résultat d’exploitation pour obtenir votre REL. C’est l’un des rares ratios utilisés par les investisseurs qui inclut l’amortissement, ce qui le rend plus inclusif des coûts immobiliers. Vous pouvez calculer cette métrique vous-même ou laisser Stessa le faire pour vous.

Pourquoi les REL sont-elles importantes ?

Une REL inférieure indique que vous avez minimisé les dépenses par rapport aux revenus. Si votre REL a augmenté au fil du temps, cela pourrait indiquer de nombreux problèmes. Peut-être que les augmentations annuelles de loyer n’ont pas égalé les augmentations de dépenses. Ou, votre société de gestion ne suit pas l’entretien de routine, ce qui entraîne des problèmes plus graves sur la route. Le calcul des REL à l’aide de dépenses spécifiques peut vous aider à déterminer la raison de son augmentation et à la maîtriser.

Taux d’occupation

Une unité inoccupée ne génère aucun revenu mais vous coûte tout de même de l’argent. De nombreux coûts d’exploitation restent inchangés même si vous n’avez pas de locataires. La plupart des investisseurs suivent deux taux d’occupation historiques pour garder un œil sur les unités ouvertes et les pertes de revenus.

Taux de vacance physique

Ce taux vous donne le pourcentage de vos unités vacantes par rapport au total des unités disponibles. Il est facile de calculer, de prendre le nombre d’unités vacantes, de multiplier par 100 et de diviser par le nombre total d’unités. Cette mesure peut être utile pour chaque propriété ou pour l’ensemble de votre portefeuille.

Taux de vacance économique

Le taux de vacance économique examine le montant du revenu qui vous manque lorsqu’une unité est vacante. Additionnez les loyers perdus pendant la période de vacance et divisés par le loyer total qui aurait été perçu en un an pour obtenir ce que vous a coûté la vacance.

Pourquoi le taux de vacance est-il important?

C’est toujours une bonne idée de garder un œil sur vos taux d’inoccupation personnels, ainsi que sur le taux d’occupation global de votre marché. Pour être prudent, intégrez ce taux dans les calculs de revenus potentiels avant d’acheter un nouvel immeuble. Vous voudrez créer un tampon de 5 à 10% de vacance dans tous vos calculs de dépenses, ce qui vous garantit de pouvoir couvrir toutes les dépenses lorsque les unités ne sont pas louées. Vous pouvez calculer cette métrique vous-même à chaque fois, ou laisser Stessa le faire pour vous.

Le dernier mot sur les indicateurs d’investissement immobilier

Les indicateurs d’investissement immobilier guident les investisseurs lorsqu’ils décident d’acheter ou de vendre des propriétés potentielles. Ils aident également à suivre les performances pour identifier les problèmes avant qu’ils ne nuisent à votre entreprise. Chaque ratio raconte une histoire différente sur votre entreprise ou votre propriété. Ainsi, considérez-les dans le contexte du marché, du bâtiment et de vos objectifs d’investissement lorsque vous les utilisez pour éclairer vos plans.

Pour les actifs commerciaux, consultez nos amis de STRATAFOLIO qui disposent d’une plate-forme logicielle de gestion de biens commerciaux qui aide à l’automatisation de ces métriques.