Di Deborah Goonan, Comunità americane indipendenti
L’ultimo sforzo di PR dell’industria della comunità di interesse comune (HOA) governato dall’associazione che sembra essere una notizia-ma non è una notizia – è un rapporto di WBTV a Charlotte, nella Carolina del Nord.
L’essenza di questo rapporto è che, quando il tuo HOA non risponde, leggi i tuoi documenti di governo, organizza un gruppo di proprietari per affrontare il consiglio, e se il consiglio continua a mancare di rispetto ai tuoi diritti, quindi corri per il consiglio e vota i barboni.
Ah, sì. Questa è la tipica retorica dell’industria che gestisce la maggior parte delle associazioni di proprietari di case, condomini e cooperative negli Stati Uniti
Frustrato con il tuo HOA? Conoscere i tuoi diritti può aiutare
Mercoledì, 12 luglio 2017, 4: 17 pm EDT
Giovedì, 13 luglio 2017, 2:30 pm EDT
Di Nick Ochsner, ReporterCONNECTCHARLOTTE, NC –WBTV) –
I proprietari di abitazione in una lotta con la loro associazione di proprietari di case di quartiere possono avere il sopravvento conoscendo i loro diritti, un avvocato che rappresenta HOAs ha detto a WBTV.Abbiamo iniziato a chiedere cosa potevano fare i residenti per combattere contro i loro HOA dopo aver ricevuto decine di chiamate alla nostra linea di punta da spettatori che hanno cercato di sollevare problemi nei loro quartieri con poca o nessuna fortuna.
Uno di quei proprietari di case era Ronald Hannah, che vive nella suddivisione di Davis Meadows nella contea del Meclemburgo settentrionale.
Hannah ha detto che lui ei suoi vicini stavano cercando di ottenere l’accesso ai documenti finanziari della loro HOA da gennaio, da quando hanno scoperto che le loro quote trimestrali venivano aumentate da $60 a $75.
“Voglio solo sapere cosa sta succedendo”, disse Hannah. “Non si tratta di soldi, si tratta di scoprire a cosa servono i soldi.”
North Carolina legge richiede HOAS per rendere i loro documenti finanziari a disposizione di qualsiasi membro che fa una richiesta valida per le informazioni. Ma Hannah ha detto che le sue chiamate e le sue e-mail alla società che gestisce l’HOA del suo quartiere, Greenway Realty Management, sono rimaste senza risposta.
” Stiamo cercando di comunicare con loro via e-mail o addirittura chiamarli, è una seccatura completa. Lasciare un messaggio e ottenere alcuna risposta, ” Hannah ha detto.
L’avvocato Chris Gelwicks rappresenta centinaia di HOA in North Carolina e South Carolina. Gelwicks detto trattare con HOA a volte può essere difficile, sia per i proprietari di abitazione e per i membri di un consiglio HOA.
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I residenti che sentono le loro schede HOA non stanno seguendo la legge possono agire da soli per cercare di creare il cambiamento, secondo Gelwicks.
“Se comunichi con un consiglio e non pensi di arrivare da nessuna parte con loro, hai la possibilità come membro di far sì che altri membri si uniscano a te per chiamare una riunione speciale e, sai, salire sul consiglio da solo”, ha detto Gelwicks.
Per saperne di più (Video):
http://www.wbtv.com/story/35877901/frustrated-with-your-hoa-knowing-your-rights-can-help/
Questo rapporto non è una novità perché presenta solo l’opinione di un esperto, e quell’esperto – Chris Gelwicks-sembra essere un avvocato che rappresenta HOA e non proprietari di case o residenti che vivono in patti, condizioni e restrizioni HOA (CC&Rs).
Non sorprende che Gelwicks sia un membro di spicco dell’industry trade group Community Associations Institute (CAI). I suoi punti di discussione nell’intervista WBTV sono facilmente riconoscibili come CAI doublespeak politico.
Le realtà della vita HOA
WBTV non è capitato di intervistare esperti o sostenitori che parlano delle realtà di vivere in una comunità di associazione governata.
La realtà è che, molto spesso, i proprietari di case devono perdere molto tempo ed esercitare un sacco di energia solo per ottenere informazioni di base dalla loro associazione. E anche se la legge dice che i proprietari di abitazione hanno il diritto di visualizzare la documentazione che mostra come vengono spesi i loro soldi, può richiedere mesi o anni per ottenere l’accesso ai documenti ufficiali del proprio proprietario di abitazione, condominio o associazione cooperativa. Troppo spesso, il consiglio HOA ignora le richieste di informazioni dei membri, o trascina i suoi piedi, solo per soddisfare parzialmente la richiesta.
A volte i proprietari di abitazione devono ricorrere a presentare una denuncia in tribunale civile, nella speranza che un giudice ordinerà l’associazione per produrre record, a cui i proprietari di abitazione sono presumibilmente autorizzati dalla legge. Ma che costa proprietari di abitazione centinaia, se non migliaia, di dollari.
Nei casi che coinvolgono reclami di alloggi equi, le agenzie statali o federali a volte intervengono per conto di un residente che presenta una denuncia. Ma la maggior parte dei residenti attuali ed ex di alloggiamento associazione governata mi dicono che ci vogliono diversi anni per le agenzie di alloggi fiera di indagare e rispondere alla denuncia.
Comportamento da capro espiatorio in HOAs
Indipendentemente dalla natura del reclamo, durante il tempo in cui è in corso un’indagine o una causa civile, il residente che sta cercando di difendere i suoi diritti è etichettato come “scontento” o un “piantagrane.”
Non è raro che l’HOA scopra improvvisamente violazioni del patto, per le quali intendono imporre multe monetarie, o usare come motivo per revocare i diritti di voto del proprietario della casa che d sfidare il consiglio HOA.
Queste sono le classiche tattiche di intimidazione.
Dove è l’esperto a sottolineare che, poiché l’HOA deve difendersi, le spese legali diventano un obbligo collettivo di tutti i membri dell’associazione? Il risultato prevedibile è che un proprietario di casa che difende i suoi diritti diventa il capro espiatorio dell’associazione, accusato di aver creato spese legali indesiderate per tutti i membri.
E quando il proprietario o membro tenta di raccontare la sua versione della storia, l’associazione spesso approfitta del suo controllo esclusivo dei canali di comunicazione per chiudere qualsiasi discorso che possa rivelare la verità o un’opinione o una prospettiva diversa.
L’HOA tenta di bloccare leafletting, andando a porta a porta con una petizione (etichettandola come sollecitazione), o incontri ad hoc nella club house della comunità. Al proprietario o residente potrebbe essere impedito di pubblicare o fare commenti su piattaforme di social media sotto il controllo di HOA. (E questo è il numero non ufficiale, underground proprietario-led siti web sono nati.)
In sostanza, i proprietari di case e i residenti sono entrambi impediti di difendere i loro diritti e puniti per aver parlato per se stessi. Il raro residente HOA che d difendere il piantagrane della comunità rischia di diventare il prossimo capro espiatorio.
Così la maggior parte dei proprietari di case e residenti scelgono di evitare il conflitto e chiudere un occhio a bordo cattiva condotta, sfida delle leggi statali e federali, e l’abuso palese.
E la giustizia HOA rimane spesso inafferrabile senza una lunga e costosa battaglia legale che crea spese inutili e stress emotivo per le parti coinvolte.
I documenti e le leggi HOA consentono che si verifichi questa oppressione.
La verità è che la maggior parte CC& Rs, Statuto e statuto – contratti e documenti che governano che costituiscono il fondamento delle moderne associazioni residenziali obbligatorie – sono scritti da avvocati CAI come Gelwicks, in particolare avvocati che lavorano per gli sviluppatori.
Come tale, il linguaggio legale è scritto intenzionalmente a beneficio delle associazioni aziendali e degli sviluppatori della comunità di interesse comune.
Ma nessuno di questi documenti legali viene esaminato da comuni, contee o stati, per garantire che il contenuto all’interno sia equo ed equo per i consumatori di alloggi.
L’industria, guidata da avvocati CAI, ha storicamente assunto la posizione politica che, poiché gli HOA sono enti privati, i vincoli costituzionali e le libertà civili non devono applicarsi.
Pertanto, non esiste un processo formale di revisione costituzionale per l’istituzione di comunità governate dall’associazione.
Che dire delle agenzie di regolamentazione?
Esistono agenzie di regolamentazione di città, stati e federali: Housing and Urban Development (HUD), Fair Housing agencies e Consumer protection agencies sono alcuni esempi. Ma queste agenzie pubbliche sono severamente limitate in ciò che possono fare, le loro indagini richiedono mesi o anni e la loro autorità per far rispettare le leggi è strettamente limitata.
Altri organi amministrativi come i consigli immobiliari, le associazioni di avvocati e le commissioni guidate dall’industria che esaminano i reclami riguardanti i manager della comunità, si affidano principalmente alle parti interessate del settore per autoregolarsi.
Come scrive uno dei miei lettori:
Queste agenzie che i legislatori sostengono sono “soluzioni” sono spesso impazzite nei loro giochi di fallo o hanno legami con le stesse persone coinvolte nella repressione dei diritti di un altro. Ribadisco che il riequilibrio del potere dall’inizio in HOAS deve essere la prima soluzione che cerchiamo di affrontare i problemi reali in corso in HOAS a livello nazionale. I nostri diritti costituzionali non possono essere “contratti”.
Ben detto.
Alla ricerca di soluzioni
La linea di fondo è che molti conflitti possono e devono essere evitati riducendo il potere del consiglio HOA e dei suoi agenti, e dichiarando molte delle disposizioni in materia di documenti costituzionalmente invalidi e non applicabili.
In primo luogo, le politiche pubbliche devono incoraggiare i proprietari e i residenti ad essere attivamente coinvolti negli affari delle loro comunità governate dall’associazione. A tal fine, la legislazione deve vietare la soppressione della parola, specialmente quando i punti di vista di un residente si oppongono alle opinioni del consiglio di amministrazione.
Per citare di nuovo il mio lettore:
Facebook, Nextdoor e qualsiasi comunicazione relativa all’HOA persisteranno come problemi a lungo termine all’interno di HOA in quanto questi forum hanno quasi sostituito quelle che erano le conversazioni alla casella di posta con il tuo vicino. Sono troppo efficienti per non usarli e costano meno a qualsiasi organizzazione che voglia comunicare con i propri membri. Gli HOA rimuovono regolarmente coloro che parlano per i loro diritti dal comunicare e isolare i vicini. Le leggi federali devono rivolgersi direttamente a coloro che mettono a tacere gli altri; in caso contrario, la legge consente effettivamente l’isolamento e l’ostracismo dei proprietari di case dalla comunità.
I residenti delle comunità governate dall’associazione devono avere la legge dalla loro parte, in modo che possano parlare con fiducia per i loro diritti, senza timore di ritorsioni.
E per far rispettare i loro diritti, tutti i membri delle comunità di interesse comune trarrebbero beneficio dalle capacità di apprendimento per sviluppare l’intelligenza emotiva e le capacità di assertività, in modo che a nessuno sia permesso di intimidire i propri vicini in sottomissione alla volontà e al capriccio dei loro attuali leader HOA.
