La Top 10 metriche Ogni investitore immobiliare dovrebbe sapere (e perché)

C’è di più nella scelta di un investimento immobiliare rispetto al suo prezzo di acquisto e potenziali affitti. Per aiutarli a investire saggiamente, gli investitori hanno sviluppato una libreria di rapporti e calcoli per ridurre al minimo il rischio e massimizzare il profitto. Gli investitori esperti imparano queste metriche di investimento immobiliare dentro e fuori in modo che possano valutare un potenziale investimento in pochi minuti e monitorare le loro proprietà esistenti. Dovremmo notare che queste metriche di seguito sono orientate verso gli investimenti residenziali, ma se sei un investitore di proprietà commerciale dai un’occhiata a questo post.

Che tu sia un nuovo investitore o uno con venti anni di esperienza che ha bisogno di un aggiornamento, queste sono le prime dieci metriche di investimento immobiliare che dovresti sapere. Sentitevi liberi di visualizzare questo post come una presentazione, scaricare la Top 10 metriche Ogni investitore immobiliare dovrebbe conoscere presentazione in formato PDF o guardare il video webinar, invece.

Net Operating Income (NOI)

NOI ti dice quanti soldi si fanno da un dato investimento immobiliare. È una versione di un conto economico di alto livello. Per calcolarlo, prendi il tuo reddito totale e sottrai le spese operative. Non includere mai i pagamenti del mutuo nel calcolo NOI, quelli non sono considerati spese operative.

Non dimenticate di includere reddito da lavatrici, costi aggiuntivi per i posti auto, o eventuali costi di servizio nel vostro reddito totale. Le spese operative includono le spese di gestione della proprietà, le spese legali, la manutenzione generale, le tasse di proprietà e qualsiasi utilità che si paga.

Il calcolo esclude le spese in conto capitale,le tasse, i pagamenti ipotecari o gli interessi. Quando si utilizza NOI per valutare un potenziale investimento, ricorda che gli affitti proiettati potrebbero rivelarsi imprecisi. E, se l’edificio è gestito in modo improprio, il reddito potrebbe essere incoerente. Puoi calcolare questa metrica da solo o lasciare che Stessa lo faccia per te.

Perché il risultato operativo netto è importante?

Gli investitori usano NOI esclusivamente per giudicare la capacità di un edificio di generare entrate e profitti. Ti dice se un investimento specifico genererà reddito sufficiente per effettuare pagamenti ipotecari.

Per un caso di studio reale con calcoli NOI e ulteriori approfondimenti, consulta il nostro articolo su Cos’è il risultato operativo netto?

Tasso di capitalizzazione (Cap Rate)

Cap rate è l’equivalente immobiliare del ritorno sull’investimento del mercato azionario. È il rapporto tra l’ammontare del reddito prodotto da una proprietà e il capitale investito originale (o il suo valore corrente). Ti dice la percentuale del valore dell’investimento che è il profitto.

Cap Rate divide il reddito operativo netto (NOI) per il valore patrimoniale. Quando sei in fase di acquisizione, questo sarà il prezzo di vendita della proprietà. Più tardi, è possibile utilizzare il vostro agente immobiliare locale, broker, o il valore stimato su siti web immobiliari come Zillow. Puoi calcolare questa metrica da solo o lasciare che Stessa lo faccia per te.

Perché il tasso di cap è importante?

In generale, maggiore è il tasso di cap, maggiore è il rischio. Questo perché un alto tasso di capitalizzazione indica rendimenti più elevati e, in definitiva, un rischio più elevato. Questo è il motivo per cui generalmente si vedono tassi di capitalizzazione più elevati nei mercati più rischiosi, rispetto a tassi di capitalizzazione più bassi in mercati stabili e più grandi come New York City o San Francisco, ad esempio.

Internal Rate of Return (IRR)

IRR stima l’interesse che guadagnerai su ogni dollaro investito in una proprietà in affitto durante il suo periodo di detenzione. È il tasso di crescita che una proprietà ha il potenziale per generare. Il calcolo va oltre il risultato operativo netto e il prezzo di acquisto per stimare il rendimento a lungo termine.

Quando si calcola IRR, impostare il valore attuale netto (NPV) della proprietà a zero e utilizzare i flussi di cassa proiettati per ogni anno si prevede di tenere l’edificio. Il valore attuale netto rappresenta il valore del denaro ora, rispetto al futuro una volta che il denaro ha maturato interessi composti. È una formula complicata, quindi la maggior parte degli investitori utilizza la funzione IRR in Excel per calcolare il rapporto.

Mentre gli investitori utilizzano IRR per confrontare le proprietà, è necessario conoscere i suoi limiti. Presuppone un ambiente di noleggio stabile e nessuna riparazione inaspettata. Le proprietà confrontate dovrebbero essere simili per dimensioni, utilizzo e periodo di conservazione.

Perché l’IRR è importante?

A seconda del bene immobiliare specifico, una metrica tipica IRR varia dal 10 al 20%, ma può variare ampiamente. È un altro modo prezioso per valutare se una proprietà si sta comportando bene per te.

Flusso di cassa

Il flusso di cassa è un segno di quanto bene il vostro business è – o non sta – facendo. È il tuo denaro netto lasciato alla fine del mese dopo aver ricevuto i tuoi affitti e pagato le tue spese. Se si affitta un edificio per $2.000 al mese, e tutti i costi sono $1.200, il flusso di cassa netto è di 8 800. Puoi calcolare questa metrica da solo o lasciare che Stessa lo faccia per te.

Perché il flusso di cassa è importante?

Il flusso di cassa netto è un numero semplice ma importante. Se è negativo, non sarà in grado di pagare le bollette o realizzare un profitto. Flusso di cassa negativo potrebbe anche indicare che si sta spendendo troppo sulla proprietà, e si dovrebbe esaminare le spese associate. Oppure, potresti avere un inquilino delinquente i cui pagamenti tardivi o parziali hanno un impatto sulla tua linea di fondo.

Cash on Cash Return

Cash on cash return ti dice il rendimento totale del denaro che hai nel tuo investimento immobiliare. In poche parole, è quanti soldi si sta guadagnando fuori il vostro denaro investito. È una metrica importante perché, a differenza di altre metriche di investimento immobiliare, include il servizio del debito e il mutuo.

Per ottenere il rendimento corrente sulla quantità totale di denaro in una proprietà o il vostro portafoglio, prendere il vostro flusso di cassa netto dopo il servizio del debito e dividerlo per il vostro denaro totale nell’affare. Per calcolare la cassa totale, sommare il prezzo di acquisizione dell’edificio o del portafoglio più i costi di chiusura, sottrarre il saldo ipotecario in essere e aggiungere eventuali spese in conto capitale. Puoi calcolare questa metrica da solo o lasciare che Stessa lo faccia per te.

Perché il contante è importante?

Giocare con cash on cash return può aiutarti a determinare il modo migliore per finanziare un nuovo investimento. Viene utilizzato quando si sceglie tra potenziali investimenti e può aiutare a prevedere i rendimenti negli anni in cui si anticipano le spese in conto capitale.

Gross Rent Multiplier (GRM)

GRM aiuta gli investitori a confrontare gli edifici e a determinare approssimativamente il valore di un edificio. È calcolato dividendo il prezzo della proprietà per il suo reddito lordo da locazione. Un GRM “buono” dipenderà dal mercato locale e dalle proprietà comparabili.

È possibile utilizzare una proiezione del reddito lordo da locazione, oppure si potrebbe chiedere al proprietario corrente per una copia del loro rotolo di affitto. Dal momento che non tiene conto dei posti vacanti o delle spese, non prenderesti una decisione di investimento esclusivamente su GRM. Puoi calcolare questa metrica da solo o lasciare che Stessa lo faccia per te.

Perché GRM è importante?

Più basso è il GRM, meglio è, ma in genere puoi aspettarti che un GRM sia compreso tra 4-8. Questo vi aiuterà a valutare se il vostro potenziale affare è un buon investimento, o se un bene corrente vale la pena aggrapparsi a lungo termine.

LTV Ratio

Il Loan to Value Ratio misura l’ammontare della leva finanziaria su una particolare attività. Un LTV è importante per gli acquirenti che finanziano le loro offerte in quanto misura l’importo necessario per finanziare contro l’attuale valore di mercato equo della proprietà. Ma, LTV è anche il modo migliore per monitorare il patrimonio netto si tiene in una proprietà (non solo per il finanziamento), ma per il valore del vostro portafoglio e le attività che rappresentano il debito.

Per il finanziamento, la maggior parte dei finanziatori non finanzierà fino al 100% del valore di una proprietà; vogliono lasciare equità in esso per proteggere il loro investimento. Esprimono quanto del prezzo di acquisto totale sono disposti a finanziare in un rapporto prestito-valore.

La differenza tra la percentuale di un creditore finanzierà e il valore totale della proprietà è la quantità di denaro che si dovrà mettere in affare.

Perché LTV è importante?

Se il creditore farà 80% LTV offerte, è necessario un acconto del 20% per garantire il mutuo. In questo scenario, una proprietà di $100.000 richiederebbe 2 20.000 come acconto più i costi di chiusura e rappresenterebbe un 80% LTV. Dopo 10 anni, se il valore della proprietà è ora di $200.000 e hai pagato giù il mutuo a $50.000, il tuo LTV sarebbe ora del 25%.

Rapporto di copertura del servizio del debito

Istituti di credito anche prestare molta attenzione al vostro rapporto di copertura del servizio del debito, o DSCR. Si confronta il reddito operativo che avete a disposizione per servire il debito per i livelli di debito complessivo. Dividi il tuo reddito operativo netto per pagamenti del debito, su base mensile, trimestrale o annuale, per ottenere il tuo DSCR.

Se si sta applicando per un nuovo mutuo, istituti di credito guardare il vostro DSCR per valutare la vostra capacità di rimborso. Un alto rapporto indica che si potrebbe essere troppo sfruttato, e renderà più difficile per qualificarsi per il finanziamento.

Perché il DSCR è importante?

I tipici istituti di credito A e B richiedono un DSCR nell’intervallo 1,25-1,5. Ciò significa che la vostra proprietà in affitto produce il 25% in più di reddito supplementare dopo il servizio del debito. Un DSCR di 1,5 – 1,75 è ancora più desiderabile e potrebbe aiutare a ridurre il tasso di interesse.

Operating Expense Ratio (OER)

Una misura della redditività, l’OER ti dice quanto bene stai controllando le spese relative al reddito. Prendere tutte le spese operative, meno ammortamenti, e dividerli per reddito operativo per ottenere il vostro OER. È uno dei pochi rapporti utilizzati dagli investitori che include l’ammortamento, che lo rende più inclusivo dei costi di proprietà. Puoi calcolare questa metrica da solo o lasciare che Stessa lo faccia per te.

Perché l’OER è importante?

Un OER inferiore riflette che hai ridotto al minimo le spese relative alle entrate. Se il tuo OER è aumentato nel tempo, potrebbe indicare molti problemi. Forse gli aumenti degli affitti annuali non hanno eguagliato gli aumenti delle spese. Oppure, la vostra società di gestione non è tenere il passo sulla manutenzione ordinaria, portando a problemi più gravi lungo la strada. Calcolo OER utilizzando spese specifiche può aiutare a restringere il motivo per la sua ascesa e aiutare a ottenere di nuovo sotto controllo.

Tassi di occupazione

Un’unità non occupata non genera reddito ma costa comunque denaro. Molti costi operativi rimangono invariati anche se non si hanno inquilini. La maggior parte degli investitori traccia due tassi di occupazione storici per tenere d’occhio le unità aperte e il reddito perso.

Tasso di posti vacanti fisici

Questo tasso ti dà la percentuale delle tue unità vacanti rispetto alle unità totali disponibili. È facile calcolare, prendere il numero di unità vacanti, moltiplicare per 100 e dividere per il numero totale di unità. Questa metrica può essere utile su una proprietà per base di proprietà, o attraverso l’intero portafoglio.

Tasso di posti vacanti economici

Il tasso di posti vacanti economici esamina l’importo del reddito che ti stai perdendo quando un’unità è vacante. Sommare gli affitti persi durante il periodo di vacanza e diviso per l’affitto totale che sarebbe stato raccolto in un anno per ottenere ciò che il posto vacante ti costa.

Perché il tasso di posti vacanti è importante?

È sempre una buona idea tenere d’occhio i tassi di posti vacanti personali, così come il tasso di occupazione del mercato complessivo. Per essere prudenti, costruire quel tasso in potenziali calcoli di reddito prima di acquistare un nuovo edificio. Ti consigliamo di costruire un buffer di 5-10% di posti vacanti in tutti i vostri calcoli di spesa, che assicura è possibile coprire tutte le spese quando le unità vanno unrented. È possibile calcolare questa metrica da soli ogni volta, o lasciare Stessa farlo per voi.

L’ultima parola sulle metriche di investimento immobiliare

Le metriche di investimento immobiliare guidano gli investitori quando decidono di acquistare o vendere potenziali proprietà. Aiutano anche a monitorare le prestazioni per identificare i problemi prima che danneggino la tua attività. Ogni rapporto racconta una storia diversa sulla tua attività o proprietà. Pertanto, considerali nel contesto del mercato, dell’edificio e dei tuoi obiettivi di investimento quando li usi per informare i tuoi piani.

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