először is, mi az ingatlanértékelés/otthonértékelés?
számos olyan helyzet van, amikor ingatlanértékelésre van szükség:
- extra készpénzre van szüksége, és azt tervezi, hogy refinanszírozza ingatlanát, hogy néhány év után kamatoztassa az ingatlan értékének növekedését.
- szeretne vásárolni egy subsale otthon, és keres, hogy finanszírozást a bank.
tévhit, hogy az első vagy a második otthon megvásárlásához 90% – os finanszírozást kaphat az ingatlan eladási ára vagy az Ön és az eladó között megállapodott ár alapján. A valóságban a bankok a regisztrált értékbecslőtől kapott jelentés alapján összehasonlítják a 90% – os kölcsönt (jelzálog).
lehet, hogy a bankok pénzügyi szolgáltatók, de nincs felhatalmazásuk arra, hogy értékeljék az Ön ingatlanát. Ehelyett egy értékbecslőt fognak bevonni erre. Tegyük fel,hogy adásvételi szerződést kötött egy ház megvásárlására 600 000 RM összegért. Ön az a bankhoz fordult lakáshitelért. Az a Bank ezután kinevezi egyik panelértékelőjét, hogy értékelje a céltulajdont, és készítsen írásbeli értékelési jelentést. Az értékelés után az értékbecslő az otthont csak 550 000 RM összegre értékeli. Ezen értékelési jelentés alapján a vevő legfeljebb 90% – os 550 000 RM hitelt kaphat,nem pedig 90% – os 600 000 RM-t.
előzetes ellenőrzésként a lakásvásárlók nagyjából felmérhetik a Brickz használatával érdekelt szomszédsági/ingatlanprojekt jelenlegi piaci értékét.az én, egy portál, amely a legfrissebb tranzakciós árakat kínálja az alértékesítési ingatlanok számára Malajziában.
az értékelési díjak Malajziában a következők. Általában a vevő viseli:
- az első RM100,000.00 =0.25%
- következő maradék akár RM2 millió = 0,2%
- következő maradék akár RM7 millió = 0,167%
- következő maradék akár RM15 millió = 0,125%
- következő maradék akár RM50 millió = 0,10%
- következő maradék akár RM200 millió = 0,067%
- következő maradék legfeljebb RM500 millió = 0.05%
- következő maradék több mint 500 millió RM = 0.04%
Malajziában az értékbecslők általában az értékesítési összehasonlítási módszert alkalmazzák, amely figyelembe veszi az értékelési és ingatlanszolgáltatási osztály (JPPH) közelmúltbeli tranzakcióinak ingatlanárait. Ugyanakkor elvégzik a szükséges kiigazításokat az ingatlan állapota és a felújításokból származó hozzáadott érték alapján (ha van ilyen). Ezért az ugyanazon a területen, egymás mellett elhelyezkedő tulajdonságok nem feltétlenül osztják meg ugyanazt az értéket. Ezen kívül figyelembe veszik az olyan tényezőket is, mint az ingatlan elhelyezkedése és a közeli kényelem. Ezeket az alábbiakban részletezzük.
természetesen az ingatlan-eladók szakmai értékelést is kaphatnak annak megállapítására, hogy milyen minimális eladási árat kell fizetniük, amikor egy potenciális vevővel tárgyalnak. Jó hír azok számára, akik a következő évben szeretnék eladni lakóingatlanaikat-a kormány nemrégiben bejelentette, hogy azok az eladók, akik 2020. június és 31. December 2021 között elidegenítik ingatlanukat, mentesülnek az 5% (vagy annál több) Ingatlannyereség-adó (RPGT) megfizetése alól!
melyek azok a tényezők, amelyek meghatározzák, hogy mennyit ér a ház?
© Andrii Yalanskyi / 123RF
nyilvánvaló, hogy az értékelés kritikus elem az ingatlanok adásvételének folyamatában, amelyet sokan gyakran figyelmen kívül hagynak. A jobb megértése, hogy mi teszi az ingatlan több (vagy kevesebb) értékes segít fenntartani a hosszú távú értéke az otthoni vagy segítséget nyújt a vásárlási / befektetési döntés.
az alábbiakban 4 tényező van, amelyek jelentős hatással lehetnek a lakóingatlan értékelésére:
hely
ez a legrégebbi klisé a könyvben, de valószínűleg ez az elsődleges tényező az ingatlan értékének meghatározásában. Például, a Klang-völgyben, ingatlanának értéke általában magasabb, minél közelebb van a városközponthoz. Ez az oka annak, hogy a Kuala Lumpur központi üzleti negyedében a lakásárak az elmúlt évtizedben az egekbe szöktek.
de a helyszín számos más tényezőhöz is kapcsolódik. Ha otthona valami nemkívánatos – például temető, erőművek vagy hulladéklerakó – közelében található, ami káros lehet az ingatlan értékére.
egy értékbecslő betekintése: a nyugati tájolású tulajdonságok általában kevésbé értékesek, mivel a délutáni napfény szinte vízszintes szögben érkezik. Ez magasabb költségeket eredményezhet az ingatlan hűtésének növelése érdekében. Szintén, a T-csomóponttal szembesülő otthonok általában kevésbé értékesek, mivel a megnövekedett esélyekkel járó kockázatok miatt a járművek ütközhetnek az említett ingatlanok kapuival.
megközelíthetőség és kényelem
© simonlong / Getty Images
ha az ingatlan egy újonnan megnyitott főút közelében van, ez növelheti annak értékét. A jó úthálózat és a tömegközlekedési csomópontok, például az LRT és az MRT állomások jelenléte manapság hatalmas pluszpontok. Sok törekvő homebuyers, akik élnek a városi területeken alapozzák vásárlási döntések az ingázás ideje, hogy a munkahelyen!
a klinikák és magánkórházak, oktatási intézmények, bankok és bevásárlóközpontok, nemzetközi vagy magániskolák közelsége szintén növelheti az értéket. Ezek a hotspotok még élhetőbbé teszik otthonát és környékét.
karbantartás és Felújítás
ez az életkor és a minőség korábbi pontjaira vezethető vissza. Ahogy az ingatlan öregszik, olyan problémákkal és kérdésekkel szembesülhet, amelyekkel foglalkozni kell – a vízvezetéktől a tetőfedésig, csak néhányat említve. A kiváló minőségű anyagokból készült épület azonban hosszabb ideig tarthat, mielőtt bármilyen problémája lenne.
itt jön be a rendszeres karbantartás. Csakúgy, mint az autó rendszeres ellenőrzése és szervizelése, a tulajdonságokat is folyamatosan ellenőrizni kell az esetleges hibák miatt. Egy jól karbantartott ingatlan hosszú távon jobb értékelést kapna, mint egy teljesen elhanyagolt.
az értékbecslő betekintése: az értékbecslők figyelembe veszik az ingatlan élhetőségét és esztétikai értékét növelő felújítási munkákat, például:
a) a padló cseréje;
b) engedélyezett kiterjesztés;
c) beépített konyhaszekrény(k) és szekrény (ek);
d) gipsz mennyezet(ek)
e) grill (ek)
f) riasztórendszer(ek)
g) automatikus kapu rendszer.
építési minőség
© Kin Meng Kok / 123RF
az otthoni építés vagy a kivitelezés minősége egy másik kulcsfontosságú elem az eszköz értékének megőrzésében. Nem is beszélve a felhasznált építőanyagok minőségéről – a kiváló minőségű anyagokból készült épület sokkal hosszabb ideig tarthat együtt, mielőtt bármilyen nagyobb problémája lenne.
gyakran hallunk olyan házakról, amelyek évtizedekkel ezelőtt épültek, de még mindig prémium árat kapnak az építőanyagok minősége, a kivitelezés és a szerkezeti tervezés miatt. A Taman Tun Dr Ismail (TTDI) és Bangsar évtizedes teraszos házai nagyszerű példák lehetnek-ezek az egységek kenyér – és vajházak lehetnek, de most legalább 1,5 millió RM-re mennek.
másrészt sokan panaszkodnak arra, hogy manapság még a csúcsfejlesztők által kínált drága egységek is átlagos minőségűek, mivel a költségek csökkentése érdekében al-par anyagokat használnak. Ezért nagyon fontos, hogy a kellő gondosság, és nem lehet megingott marketing trükkök, mint a díszes prospektusok és vonzó freebies.
*a fenti cikk csak tájékoztató jellegű. A Loanstreet nem vállal felelősséget azokért a veszteségekért, amelyek a cikkekben szereplő információkra való támaszkodásból származhatnak.
* * ezt a cikket a “Malajzia ingatlanértékelése és a 4 tényező, amely befolyásolja az ingatlan értékét” című cikkből tették közzé, amelyet először a iProperty.com.my.
