a Top 10 mutatók minden ingatlan befektető tudnia kell (és miért)

van még, hogy válasszon egy befektetési célú ingatlan, mint a vételár és a potenciális bérleti díjak. Annak érdekében, hogy bölcsen fektessenek be, a befektetők arányok és számítások könyvtárát fejlesztették ki a kockázat minimalizálása és a profit maximalizálása érdekében. A hozzáértő befektetők megtanulják ezeket az ingatlanbefektetési mutatókat kívül-belül, hogy percek alatt értékelhessék a potenciális befektetést, és figyelemmel kísérhessék meglévő ingatlanjaikat. Meg kell jegyeznünk, hogy ezek az alábbi mutatók a lakossági befektetésekre irányulnak, de ha kereskedelmi ingatlanbefektető vagy, nézd meg ezt a bejegyzést.

függetlenül attól, hogy új befektető vagy húsz éves tapasztalattal rendelkezik, akinek frissítésre van szüksége, ezek a tíz legfontosabb ingatlanbefektetési mutató, amelyet tudnia kell. Nyugodtan megtekintheti ezt a bejegyzést diavetítésként, töltse le a tetejét 10 mutatók minden Ingatlanbefektetőnek tudnia kell a prezentációt PDF formátumban, vagy inkább nézze meg a webinar videót.

nettó működési jövedelem (NOI)

a NOI megmondja, hogy mennyi pénzt keres egy adott befektetési célú ingatlanból. Ez egy magas szintű eredménykimutatás változata. Ennek kiszámításához vegye figyelembe a teljes bevételt és vonja le a működési költségeket. Soha ne vegye be a jelzálog-kifizetéseket a NOI számításba, ezeket nem tekintik működési költségeknek.

ne felejtse el a mosógépekből származó jövedelmet, a parkolóhelyekért járó extra díjakat vagy a szolgáltatási díjakat belefoglalni a teljes bevételbe. A működési költségek magukban foglalják az ingatlankezelői díjakat, a jogi díjakat, az Általános karbantartást, az ingatlanadókat és a fizetett közműveket.

a számítás nem tartalmazza a tőkekiadásokat, adókat, jelzálog-kifizetéseket vagy kamatokat. Amikor a NOI-t egy potenciális befektetés értékelésére használja, ne feledje, hogy a tervezett bérleti díjak pontatlannak bizonyulhatnak. És ha az épületet nem megfelelően kezelik, a jövedelem következetlen lehet. Ezt a mutatót maga is kiszámíthatja, vagy hagyhatja, hogy Stessa megcsinálja helyetted.

miért számít a nettó működési eredmény?

a befektetők a NOI-t kizárólag arra használják, hogy megítéljék az épület bevétel-és nyereségtermelő képességét. Megmondja, hogy egy adott befektetés elegendő jövedelmet generál-e a jelzálogkölcsön kifizetéséhez.

egy tényleges esettanulmány NOI számítások és további betekintést, nézd meg a cikket Mi a nettó működési jövedelem?

kapitalizációs ráta (Cap Rate)

a Cap rate a tőzsdei befektetés megtérülésének ingatlan-egyenértéke. Ez az ingatlan által termelt jövedelem összegének az eredeti befektetett tőkéhez (vagy annak jelenlegi értékéhez) viszonyított aránya. Megmutatja a befektetés értékének százalékos arányát, amely a nyereség.

Cap Arány osztja a nettó működési jövedelem (NOI) az eszköz értékét. Amikor az akvizíciós szakaszban van, ez lesz az ingatlan eladási ára. Később használhatja a helyi ingatlanügynököt, brókert vagy a becsült értéket olyan ingatlan-webhelyeken, mint a Zillow. Ezt a mutatót maga is kiszámíthatja, vagy hagyhatja, hogy Stessa megcsinálja helyetted.

miért számít a Cap Rate?

Általánosságban elmondható, hogy minél magasabb a felső határ, annál nagyobb a kockázat. Ez azért van, mert a magas cap arány magasabb hozamot és végső soron nagyobb kockázatot jelent. Ez az, amiért általában látni magasabb cap árak kockázatosabb piacokon, szemben az alacsonyabb cap árak stabil és nagyobb piacokon, mint a New York City vagy San Francisco például.

belső megtérülési ráta (IRR)

az IRR becslése szerint a bérleti ingatlanba befektetett minden dollár után kamatot fog keresni annak tartási ideje alatt. Ez az a növekedési ütem, amelyet egy ingatlan képes generálni. A számítás meghaladja a nettó működési bevételt és a vételárat a hosszú távú hozam becsléséhez.

az IRR kiszámításakor állítsa az ingatlan nettó jelenértékét (NPV) nullára, és használja a tervezett cash flow-kat minden évben, amelyet az épület tartására tervez. A nettó jelenérték a pénz jelenlegi értékét jelenti, szemben a jövőben, ha a pénz összetett kamatot halmozott fel. Ez egy bonyolult képlet, így a legtöbb befektető az IRR függvényt használja az Excel-ben az arány kiszámításához.

míg a befektetők IRR-t használnak a tulajdonságok összehasonlítására, ismernie kell annak korlátait. Stabil bérleti környezetet feltételez, váratlan javítások nélkül. Az összehasonlított tulajdonságoknak hasonlónak kell lenniük méretükben, használatukban és tartási idejükben.

miért fontos az IRR?

az adott ingatlaneszköztől függően egy tipikus IRR mutató 10-20% között mozog, de nagyon eltérő lehet. Ez egy másik értékes módszer annak felmérésére, hogy egy ingatlan jól teljesít-e az Ön számára.

Cash Flow

a Cash flow annak a jele, hogy vállalkozása milyen jól vagy nem teljesít. Ez a nettó készpénz maradt a hónap végén, miután megkapta a bérleti díjakat és kifizette a költségeket. Ha havonta 2000 dollárért bérel egy épületet, és minden költség 1200 dollár, akkor a nettó cash flow 800 dollár. Ezt a mutatót maga is kiszámíthatja, vagy hagyhatja, hogy Stessa megcsinálja helyetted.

miért számít a Cash Flow?

a nettó cash flow egyszerű, de fontos szám. Ha negatív, akkor nem tudja kifizetni a számláit vagy profitot szerezni. A negatív cash flow azt is jelezheti, hogy túl sokat költ az ingatlanra, és meg kell vizsgálnia a kapcsolódó költségeket. Vagy lehet, hogy van egy bűnöző bérlője, akinek késői vagy részleges kifizetései befolyásolják az alsó sorát.

Cash on Cash Return

Cash on cash return megmutatja az ingatlanbefektetésben lévő pénz teljes megtérülését. Egyszerűen fogalmazva, ez az, hogy mennyi pénzt keres a befektetett készpénzből. Ez egy fontos mutató, mert más ingatlanbefektetési mutatókkal ellentétben magában foglalja az adósságszolgálatot és a jelzálogkölcsönt.

ahhoz, hogy az ingatlan vagy a Portfólió teljes készpénzösszegének aktuális megtérülését megkapja, vegye be a nettó cash flow-t az adósságszolgálat után, és ossza el az ügylet teljes készpénzével. A teljes készpénz kiszámításához összegezze az épület vagy portfólió beszerzési árát plusz záró költségeket, vonja le a fennálló jelzálog-egyenleget, és adja hozzá a tőkekiadásokat. Ezt a mutatót maga is kiszámíthatja, vagy hagyhatja, hogy Stessa megcsinálja helyetted.

miért számít a Cash-on-Cash?

játék körül készpénzzel cash return segít meghatározni a legjobb módja annak, hogy finanszírozza az új befektetési. Ezt a potenciális befektetések közötti választáskor használják,és segíthet a megtérülés előrejelzésében a tőkekiadások előrejelzésében.

bruttó bérleti szorzó (GRM)

a GRM segít a befektetőknek összehasonlítani az épületeket és nagyjából meghatározni az épület értékét. Úgy számítják ki, hogy az ingatlan árát elosztják a bruttó bérleti jövedelemmel. A ” jó ” GRM a helyi piactól és az összehasonlítható tulajdonságoktól függ.

használhatja a bruttó bérleti jövedelem előrejelzését,vagy kérheti a jelenlegi tulajdonostól a bérleti díj másolatát. Mivel nem veszi figyelembe az üres álláshelyeket vagy a költségeket, nem hozna befektetési döntést kizárólag a GRM-en. Ezt a mutatót maga is kiszámíthatja, vagy hagyhatja, hogy Stessa megcsinálja helyetted.

miért számít a GRM?

minél alacsonyabb a GRM, annál jobb, de általában számíthat arra, hogy a GRM 4-8 között mozog. Ez segít felmérni, hogy potenciális üzlete jó befektetés-e, vagy érdemes-e hosszú távon tartani egy forgóeszközt.

LTV Arány

a hitel-érték arány egy adott eszköz tőkeáttételének összegét méri. Az LTV számít azoknak a vásárlóknak, akik finanszírozzák ügyleteiket, mivel méri azt az összeget, amelyet finanszíroznia kell az ingatlan jelenlegi valós piaci értékével szemben. De az LTV a legjobb módja annak, hogy nyomon kövesse az ingatlanban tartott saját tőkét (nem csak finanszírozásra), hanem a Portfólió és az adósságot elszámoló eszközök értékére.

a finanszírozáshoz a legtöbb hitelező nem finanszírozza az ingatlan értékének 100% – át; tőkét akarnak hagyni benne befektetésük védelme érdekében. Kifejezik, hogy a teljes vételár mekkora részét hajlandóak hitel / érték arányban finanszírozni.

a hitelező által finanszírozott százalék és az ingatlan teljes értéke közötti különbség az a készpénzösszeg, amelyet be kell helyeznie az üzletbe.

miért fontos az LTV?

ha a hitelező fog tenni 80% LTV foglalkozik, szüksége van egy 20% előleget, hogy biztosítsa a jelzálog. Ebben a forgatókönyvben egy 100 000 dolláros ingatlan 20 000 dollárt igényelne előlegként plusz zárási költségek, és 80% LTV-t jelentene. 10 év után, ha az ingatlan értéke most 200 000 dollár, és 50 000 dollárra fizette le a jelzálogot, az LTV most 25% lenne.

adósságszolgálati fedezeti arány

a hitelezők nagy figyelmet fordítanak az adósságszolgálati fedezeti arányra vagy a DSCR-re is. Összehasonlítja az adósságszolgálathoz rendelkezésre álló működési jövedelmet a teljes adósságszinttel. Ossza meg nettó működési jövedelmét adósságfizetésekkel, akár havonta, negyedévente, vagy éves alapon, hogy megkapja a DSCR-t.

ha új jelzálogot igényel, a hitelezők megnézik a DSCR-t, hogy felmérjék a visszafizetési képességét. A magas arány azt jelzi, hogy túl tőkeáttételes lehet, és megnehezíti a finanszírozásra való jogosultságot.

miért fontos a DSCR?

a tipikus A és B hitelezők DSCR–t igényelnek az 1,25-1,5 tartományban. Ez azt jelenti, hogy a bérleti ingatlan termel 25% – kal több kiegészítő jövedelem után adósságszolgálat. Az 1,5-1,75 DSCR még kívánatosabb, és segíthet csökkenteni a kamatlábat.

működési költséghányad (OER)

a jövedelmezőség mértéke, az OER megmutatja, hogy mennyire ellenőrzi a költségeket a jövedelemhez viszonyítva. Vegye ki az összes működési költséget, csökkentve az értékcsökkenést, és ossza el őket működési bevételekkel, hogy megkapja az OER-t. Ez egyike azon kevés arányoknak, amelyeket a befektetők használnak, amely magában foglalja az értékcsökkenést, ami jobban magában foglalja az ingatlanköltségeket. Ezt a mutatót maga is kiszámíthatja, vagy hagyhatja, hogy Stessa megcsinálja helyetted.

miért fontos az OER?

az alacsonyabb OER azt jelzi, hogy minimalizálta a bevételhez viszonyított költségeket. Ha az OER-je az idő múlásával emelkedik, ez sok kérdést jelezhet. Talán az éves bérleti díj növekedése nem egyezett meg a költségnövekedéssel. Vagy az alapkezelő társaság nem tart lépést a rutin karbantartással, ami komolyabb problémákhoz vezet az úton. Az OER kiszámítása konkrét költségek felhasználásával segíthet szűkíteni az emelkedés okát, és segít abban, hogy újra ellenőrzés alatt álljon.

kihasználtsági arány

egy üres egység nem generál jövedelmet, de még mindig pénzbe kerül. Sok működési költség változatlan marad, még akkor is, ha nincs bérlője. A legtöbb befektető két történelmi kihasználtsági arányt követ, hogy szemmel tartsa a nyitott egységeket és az elveszett jövedelmet.

fizikai üresedési ráta

ez az arány megadja az üres egységek százalékos arányát az összes rendelkezésre álló egységhez képest. Ez könnyen kiszámítható, hogy az üres egységek száma, szorozzuk meg 100, és elosztjuk a teljes egységek száma. Ez a mutató hasznos lehet ingatlanonként vagy a teljes portfólión.

gazdasági üresedési ráta

a gazdasági üresedési ráta a jövedelem összegét vizsgálja, ha egy egység üres. Adja össze az üresedési időszak alatt elvesztett bérleti díjakat, osztva azzal a teljes bérleti díjjal, amelyet egy év alatt beszedtek volna, hogy megkapja az üresedés költségeit.

miért számít az üresedési ráta?

mindig jó ötlet figyelni a személyes üresedési rátákat, valamint a teljes piac kihasználtságát. Ahhoz, hogy konzervatív legyen, építse be ezt az arányt a potenciális jövedelemszámításokba, mielőtt új épületet vásárolna. 5-10% – os üresedési puffert szeretne építeni az összes költségszámításba, amely biztosítja, hogy minden költséget fedezzen, ha az egységek nem bérelhetők. Ezt a mutatót minden alkalommal kiszámíthatja, vagy hagyja, hogy Stessa megcsinálja helyetted.

az utolsó szó az ingatlanbefektetési mutatókról

ingatlanbefektetési mutatók útmutató a befektetők számára, amikor potenciális ingatlanok vásárlásáról vagy eladásáról döntenek. Segítenek a teljesítmény nyomon követésében a problémák azonosításában, mielőtt azok károsítanák vállalkozását. Minden Arány más történetet mesél el vállalkozásáról vagy ingatlanáról. Ezért fontolja meg őket a piac, az épület és a befektetési célok összefüggésében, amikor felhasználja őket a tervek tájékoztatására.

a kereskedelmi eszközök, nézd meg a barátok a STRATAFOLIO, akik egy kereskedelmi ingatlan menedzsment szoftver platform, amely segít az automatizálás ezeket a mutatókat.