Top 10 Mittarit jokaisen kiinteistösijoittajan pitäisi tietää (ja miksi)

sijoituskiinteistön valinnassa on muutakin kuin sen ostohinta ja mahdolliset vuokrat. Auttaakseen heitä sijoittamaan viisaasti sijoittajat ovat kehittäneet suhdelukujen ja laskelmien kirjaston riskien minimoimiseksi ja voiton maksimoimiseksi. Taju sijoittajat oppivat nämä kiinteistösijoittamisen mittarit sisään ja ulos, jotta he voivat sekä arvioida mahdollisia investointeja minuuteissa ja seurata niiden nykyisiä ominaisuuksia. Meidän pitäisi huomata, että nämä mittarit alla on suunnattu asuntosijoituksiin, mutta jos olet liikekiinteistösijoittaja tutustu tähän viestiin.

olitpa uusi sijoittaja tai kahdenkymmenen vuoden kokemus, joka tarvitsee kertausharjoitusta, nämä ovat kymmenen parasta kiinteistösijoittamisen mittaria, jotka sinun tulisi tietää. Voit vapaasti tarkastella tätä viestiä diaesityksenä, lataa Top 10 Mittarit jokaisen kiinteistösijoittajan pitäisi tietää esitys PDF tai katsella webinar video sijaan.

liikevoitto (Noi)

NOI kertoo, kuinka paljon tienaa tietystä sijoituskiinteistöstä. Se on versio korkean tason tuloslaskelmasta. Laske se ottamalla kokonaistulosi ja vähentämällä käyttökulut. Älä koskaan sisällytä asuntolainaasi NOI-laskelmaan, niitä ei pidetä toimintakuluina.

älä unohda sisällyttää tuloihisi pyykkikoneista saatavia tuloja, pysäköintipaikkojen lisämaksuja tai palvelumaksuja. Toimintakuluihin kuuluvat isännöitsijän palkkiot, lakimaksut, yleinen ylläpito, kiinteistöverot ja kaikki maksamasi apuohjelmat.

laskelmassa ei oteta huomioon investointimenoja, veroja, asuntolainan lyhennyksiä eikä korkoja. Kun käytät NOI: tä arvioidaksesi mahdollista investointia, muista, että arvioidut vuokrat voivat osoittautua epätäsmällisiksi. Ja jos rakennusta hoidetaan väärin, tulot voivat olla epäjohdonmukaiset. Voit laskea tämän metriikan itse tai antaa Stessan tehdä sen puolestasi.

miksi liikevoitolla on merkitystä?

sijoittajat käyttävät NOI: tä ainoastaan arvioidakseen rakennuksen kykyä tuottaa tuloja ja voittoa. Se kertoo, tuottaako tietty sijoitus riittävästi tuloja asuntolainojen maksuun.

todellinen tapaustutkimus, jossa on NOI-laskelmia ja lisää oivalluksia, löytyy artikkelistamme mikä on nettotulos?

Kapitaatiokorko (Cap-korko)

Cap-korko on osakemarkkinoiden sijoitetun pääoman tuottoa vastaava kiinteistövastaava. Se on kiinteistön tuottaman tulon määrän suhde sijoitettuun alkuperäiseen pääomaan (tai sen nykyiseen arvoon). Se kertoo, kuinka suuri osuus sijoituksen arvosta on voittoa.

Cap-korko jakaa liiketoiminnan nettotulot (noi) omaisuuserän arvolla. Kun olet hankintavaiheessa, tämä on kiinteistön myyntihinta. Myöhemmin, voit käyttää paikallista kiinteistönvälittäjä, välittäjä, tai arvioitu arvo kiinteistöjen sivustot, kuten Zillow. Voit laskea tämän metriikan itse tai antaa Stessan tehdä sen puolestasi.

miksi Ymp: llä on merkitystä?

yleisesti ottaen riski on sitä suurempi, mitä korkeampi yläraja on. Tämä johtuu siitä, että korkea yläraja tarkoittaa korkeampaa tuottoa ja lopulta suurempaa riskiä. Tämän vuoksi riskialttiimmilla markkinoilla on yleensä korkeampia korkokattoja verrattuna matalampiin korkokattoihin vakailla ja suuremmilla markkinoilla, kuten New Yorkissa tai San Franciscossa.

sisäinen tuottoprosentti (IRR)

IRR arvioi koron, jonka ansaitset jokaisesta vuokrakiinteistöön sijoitetusta dollarista sen pitoaikana. Se on kasvuvauhti, jonka kiinteistöllä on potentiaalia tuottaa. Laskennassa liikevoiton ja kauppahinnan lisäksi arvioidaan pitkän aikavälin tuottoa.

kun lasket IRR: ää, aseta kiinteistön nettonykyarvo (NPV) nollaan ja käytä ennakoidut kassavirrat jokaiselta vuodelta, jonka aiot pitää rakennuksen. Nettonykyarvo kuvaa rahan arvoa nyt ja tulevaisuudessa, kun rahalle on kertynyt korkoa. Se on monimutkainen kaava, joten useimmat sijoittajat käyttävät IRR-toimintoa Excelissä suhdeluvun laskemiseen.

vaikka sijoittajat käyttävät IRR: ää kiinteistöjen vertailuun, kannattaa tietää sen rajoitukset. Se edellyttää vakaata vuokrausympäristöä eikä odottamattomia korjauksia. Vertailtavien ominaisuuksien tulisi olla kooltaan, käytöltään ja pitoajaltaan samanlaisia.

miksi IRR: llä on väliä?

ominaisesta kiinteistöomaisuudesta riippuen tyypillinen IRR-mittari vaihtelee 10-20 prosentin välillä, mutta voi vaihdella suuresti. Se on toinen arvokas tapa arvioida, onko omaisuus toimii hyvin sinulle.

kassavirta

kassavirta on merkki siitä, kuinka hyvin yritykselläsi menee – tai ei mene. Se on nettokassasi kuun lopussa, kun olet saanut vuokrasi ja maksanut kulut. Jos vuokraa rakennuksen $ 2,000 kuukaudessa, ja kaikki kustannukset ovat $1,200, nettokassavirta on $800. Voit laskea tämän metriikan itse tai antaa Stessan tehdä sen puolestasi.

miksi kassavirralla on merkitystä?

nettokassavirta on yksinkertainen mutta tärkeä luku. Jos se on negatiivinen, et pysty maksamaan laskujasi tai tekemään voittoa. Negatiivinen kassavirta voi myös osoittaa, että käytät liikaa omaisuutta, ja sinun pitäisi tutkia siihen liittyvät kulut. Tai sinulla voi olla rikollinen vuokralainen, jonka myöhästyneet tai osittaiset maksut vaikuttavat tulokseesi.

Cash on Cash Return

Cash on cash return kertoo kiinteistösijoituksessa olevan rahan kokonaistuoton. Yksinkertaisesti sanottuna, se on kuinka paljon rahaa olet ansaita pois käteistä sijoitettu. Se on tärkeä mittari, koska toisin kuin muut kiinteistösijoittamisen mittarit, se sisältää velanhoidon ja asuntolainasi.

saadaksesi nykyisen tuoton kokonaisrahamäärälle joko kiinteistössä tai salkussasi, ota nettokassavirtasi velanhoidon jälkeen ja jaa se kokonaisrahallasi kaupassa. Kokonaisrahoituksen laskemiseksi lasketaan yhteen rakennuksen tai salkun hankintahinta ja päätöskustannukset, vähennetään jäljellä oleva asuntolainasaldo ja lisätään mahdolliset pääomamenot. Voit laskea tämän metriikan itse tai antaa Stessan tehdä sen puolestasi.

miksi Käteisrahalla on merkitystä?

rahapelaaminen käteisellä tuotolla voi auttaa määrittämään parhaan tavan rahoittaa uusi sijoitus. Sitä käytetään valittaessa mahdollisten investointien välillä, ja se voi auttaa ennustamaan tuottoja vuosien aikana, jolloin ennakoit investointeja.

Bruttovuokrakerroin (GRM)

GRM auttaa sijoittajia vertailemaan rakennuksia ja karkeasti määrittämään rakennuksen arvon. Se lasketaan jakamalla kiinteistön hinta sen bruttovuokratuloilla. ”Hyvä” GRM riippuu paikallisista markkinoista ja vertailukelpoisista ominaisuuksista.

voit käyttää ennustetta bruttovuokratuotoista, tai voit pyytää nykyiseltä omistajalta kopion vuokrarullastaan. Koska se ei ota huomioon avoimia työpaikkoja tai kustannuksia, et tekisi sijoituspäätöstä pelkästään GRM. Voit laskea tämän metriikan itse tai antaa Stessan tehdä sen puolestasi.

miksi GRM: llä on väliä?

mitä pienempi GRM, sen parempi, mutta yleensä GRM: n voi olettaa vaihtelevan välillä 4-8. Tämä auttaa sinua arvioimaan, jos mahdollinen sopimus on hyvä sijoitus, tai jos nykyinen omaisuuserä kannattaa pitää kiinni pitkällä aikavälillä.

LTV-suhde

lainan ja arvon suhde mittaa tiettyyn omaisuuserään kohdistuvan velkaantuneisuuden määrää. LTV asioita ostajille, jotka rahoittavat niiden tarjoukset, koska se mittaa summa sinun täytyy rahoittaa vastaan kiinteistön nykyinen käypä markkina-arvo. Mutta, LTV on myös paras tapa seurata oman pääoman pidät omaisuutta (ei vain rahoitusta), mutta arvo salkun ja varojen kirjanpidollinen velka.

rahoituksen osalta useimmat lainanantajat eivät rahoita enintään 100% kiinteistön arvosta, vaan haluavat jättää siihen oman pääoman sijoituksensa turvaamiseksi. He ilmaisevat, kuinka suuren osan kokonaiskauppahinnasta he ovat valmiita rahoittamaan laina-arvona.

lainanantajan rahoittaman prosentin ja kiinteistön kokonaisarvon välinen erotus on summa, joka sinun on laitettava kauppaan.

miksi LTV: llä on väliä?

jos lainanantaja tekee 80% LTV-sopimuksia, asuntolainan vakuudeksi tarvitaan 20% käsiraha. Tässä skenaariossa, $100,000 omaisuus vaatisi $20,000 käsiraha plus sulkemiskustannukset, ja edustaisi 80% LTV. 10 vuoden jälkeen, jos kiinteistön arvo on nyt 200 000 dollaria ja olet maksanut asuntolainasi 50 000 dollariin, LTV: si olisi nyt 25 prosenttia.

Debt Service Coverage Ratio

lainanantajat kiinnittävät myös tarkkaa huomiota velanhoidon Kattavuusasteeseen eli DSCR: ään. Se vertaa liikevoittoja, joita sinulla on käytettävissä velan hoitamiseen, yleiseen velkatasoon. Jaa liiketoiminnan nettotulot velanmaksulla joko kuukausittain, neljännesvuosittain tai vuosittain saadaksesi DSCR: n.

jos haet uutta asuntolainaa, lainanantajat tarkastelevat DSCR: ää arvioidakseen takaisinmaksukykyäsi. Korkea suhdeluku osoittaa, että saatat olla liian velkaantunut ja vaikeuttaa rahoituksen saamista.

miksi DSCR: llä on väliä?

tyypilliset A–ja B-lainaajat vaativat DSCR: n 1,25-1,5-välillä. Tämä tarkoittaa, että vuokra-asuntosi tuottaa 25% enemmän lisätuloja velanhoidon jälkeen. DSCR 1.5-1.75 on vieläkin toivottavaa, ja se voisi auttaa alentamaan korkoa.

liikekulusuhde (Oer)

kannattavuuden mittari kertoo, kuinka hyvin hallitset kuluja suhteessa tuottoihin. Ota kaikki liiketoiminnan kulut, vähemmän poistoja, ja jakaa ne liiketoiminnan tuotot saada OER. Se on yksi harvoista sijoittajien käyttämistä tunnusluvuista, joka sisältää poistot, mikä tekee siitä kattavamman kiinteistökustannuksissa. Voit laskea tämän metriikan itse tai antaa Stessan tehdä sen puolestasi.

miksi OERILLA on merkitystä?

pienempi tarjous kertoo, että olet minimoinut kulut suhteessa tuloihin. Jos tarjouksesi on noussut ajan myötä, se voi viitata moniin asioihin. Ehkä vuotuiset vuokrankorotukset eivät ole vastanneet kulujen nousua. Tai, rahastoyhtiösi ei pysy mukana rutiinihuollossa, mikä johtaa vakavampiin ongelmiin tiellä. OER: n laskeminen tiettyjen kulujen avulla voi auttaa sinua rajaamaan sen nousun syyn ja saamaan sen takaisin hallintaan.

käyttöaste

asumaton yksikkö ei tuota tuloja, mutta maksaa silti rahaa. Monet käyttökustannukset pysyvät ennallaan, vaikka sinulla ei olisi vuokralaisia. Useimmat sijoittajat seuraavat kahta historiallista käyttöastetta pitääkseen silmällä avoimia yksiköitä ja menetettyjä tuloja.

fyysinen avoimuusaste

Tämä kerroin antaa sinulle sen prosenttiosuuden tyhjistä yksiköistäsi verrattuna käytettävissä oleviin yksiköihin. On helppo laskea, ottaa tyhjien yksiköiden määrä, kerrotaan 100: lla ja jaetaan kokonaisyksiköillä. Tämä metriikka voi olla hyödyllinen kiinteistökohtaisesti tai koko portfoliossasi.

avoimien työpaikkojen määrä

avoimien työpaikkojen määrä riippuu siitä, kuinka paljon tuloja jää saamatta, kun yksikkö on vapaana. Lasketaan yhteen vuokrat, jotka ovat kadonneet avoimena aikana ja jaettuna kokonaisvuokralla, joka olisi kerätty vuodessa, jotta saat mitä avoin asunto maksaa sinulle.

miksi avoimella asteella on merkitystä?

on aina hyvä pitää silmällä omia avoimia työvoimaosuuksiaan sekä markkinoiden yleistä käyttöastetta. Jos haluat olla varovainen, rakenna tämä korko mahdollisiin tulolaskelmiin ennen uuden rakennuksen ostamista. Sinun kannattaa rakentaa puskuri 5-10% avoin kaikkiin kustannuslaskelmat, joka takaa voit kattaa kaikki kulut, kun yksiköt menevät unrented. Voit laskea tämän metriikan itse joka kerta, tai antaa Stessan tehdä sen puolestasi.

viimeinen sana kiinteistösijoittamisen mittareista

kiinteistösijoittamisen mittarit ohjaavat sijoittajia, kun he päättävät ostaa tai myydä potentiaalisia kiinteistöjä. Ne myös auttaa seurata suorituskykyä tunnistaa ongelmia ennen kuin ne vahingoittavat yrityksesi. Jokainen suhde kertoo erilaisen tarinan yrityksestäsi tai omaisuudestasi. Harkitse siis niitä markkinoiden, rakennuksen ja investointitavoitteidesi yhteydessä, kun käytät niitä suunnitelmiesi ilmoittamiseen.

kaupallisia hyödykkeitä varten tutustu stratafolion ystäviimme, joilla on kaupallinen kiinteistönhallinnan ohjelmistoalusta, joka auttaa näiden mittareiden automatisoinnissa.