Deborah Goonan, Independent American Communities
the latest association-governed common interest community (HOA) industry PR effort that appear to be news – but is not news – is a report from WBTV in Charlotte, North Carolina.
tämän raportin ydin on, että kun HOA ei reagoi, lukekaa hallituspaperinne, järjestäkää omistajaryhmä kohtaamaan johtokunta, ja jos johtokunta jatkaa oikeuksienne loukkaamista, pyrkikää itse johtokuntaan ja äänestäkää pummit ulos.
Ah, kyllä. Tämä on tyypillistä retoriikkaa teollisuudelta, joka hallinnoi suurinta osaa asunnonomistajista, osakehuoneistoista ja osuuskunnista USA: ssa
turhautuneena HOA: han? Omien oikeuksien tunteminen voi auttaa
Keskiviikko, 12. heinäkuuta 2017, 4: 17 EDT
torstai, 13. heinäkuuta 2017, 2:30 pm EDT
Nick Ochsner, ReporterCONNECTCHARLOTTE, NC (WBTV) –
asunnonomistajat tappelussa naapuruston asunnonomistajien yhdistyksen kanssa voivat saada yliotteen tietämällä oikeutensa, hoasia edustava asianajaja kertoi WBTV: lle.aloimme kysellä, mitä asukkaat voisivat tehdä taistellakseen Hoasiaan vastaan sen jälkeen, kun saimme vihjepuhelimeemme kymmeniä soittoja katsojilta, jotka ovat yrittäneet nostaa asioita esille naapurustossaan vähällä tai olemattomalla menestyksellä.
yksi noista talonomistajista oli Ronald Hannah, joka asuu Davis Meadows subdivisionissa Pohjois-Mecklenburgin piirikunnassa.
Hannah sanoi, että hän ja hänen naapurinsa ovat yrittäneet päästä käsiksi heidän HOA: n taloudellisiin asiakirjoihin tammikuusta lähtien, siitä lähtien, kun he saivat tietää, että heidän neljännesvuosimaksujaan oli nostettu 60 dollarista 75 dollariin.
”haluan vain tietää, mitä on tekeillä”, Hannah sanoi. ”Kyse ei ole rahasta, vaan siitä, mihin rahat käytetään.”
Pohjois-Carolinan laki vaatii Hoasia luovuttamaan taloudelliset asiakirjansa kenen tahansa jäsenen käyttöön, joka esittää pätevää tietopyyntöä. Hannahin puhelut ja sähköpostit Greenway Realty Managementille eivät ole vastanneet.
”yritämme kommunikoida heidän kanssaan sähköpostitse tai jopa soittaa heille, se on täyttä hässäkkää. Jätä viesti, äläkä saa vastausta”, Hannah sanoi.
asianajaja Chris Gelwicks edustaa satoja HOAs-järjestöjä eri puolilla Pohjois-ja Etelä-Carolinaa. Gelwicks sanoi, että Hoasin kanssa toimiminen voi joskus olla hankalaa sekä asunnonomistajille että HOA: n hallituksen jäsenille.
…
asukkaat, jotka kokevat, etteivät heidän Hoa-lautansa noudata lakia, voivat Gelwicksin mukaan ryhtyä itse toimiin yrittääkseen saada aikaan muutosta.
”jos kommunikoi hallituksen kanssa, eikä usko pääsevänsä heidän kanssaan mihinkään, on jäsenenä kyky saada muita jäseniä liittymään joukkoonsa kutsumaan erityiskokous koolle ja nousemaan itse hallitukseen”, Gelwicks sanoi.
Lue Lisää (Video):
http://www.wbtv.com/story/35877901/frustrated-with-your-hoa-knowing-your-rights-can-help/
tämä raportti ei ole uutinen, koska siinä esitetään vain yhden asiantuntijan mielipide, ja kyseinen asiantuntija – Chris Gelwicks – sattuu olemaan asianajaja, joka edustaa Hoasia eikä asunnonomistajia tai asukkaita, jotka elävät HOA: n sopimusten, ehtojen ja rajoitusten (CC&RS) mukaisesti.
ei ole yllätys, että Gelwicks on merkittävä industry trade group Community Associations Instituten (Cai) jäsen. Hänen puhekohtansa WBTV: n haastattelussa on helppo tunnistaa CAI: n poliittiseksi kaksoispuheeksi.
the realities of HOA life
WBTV ei sattunut haastattelemaan yhtäkään asiantuntijaa tai puolestapuhujaa, jotka puhuisivat yhdistyksen hallitsemassa yhteisössä elämisen realiteeteista.
tosiasia on, että melko usein asunnonomistajat joutuvat tuhlaamaan huomattavasti aikaa ja käyttämään paljon energiaa saadakseen perustietoja yhdistykseltään. Ja vaikka laki sanoo, että asunnonomistajilla on oikeus tarkastella asiakirjoja, jotka osoittavat, miten heidän rahojaan käytetään, voi kestää kuukausia tai vuosia päästä käsiksi Oman asunnonomistajan, asunnon tai osuuskunnan virallisiin asiakirjoihin. Aivan liian usein HOA: n johtokunta jättää jäsenten tietopyynnöt huomiotta tai laahaa jaloillaan vain osittain täyttääkseen pyynnön.
joskus asunnonomistajien on turvauduttava valituksen tekemiseen siviilioikeudessa siinä toivossa, että tuomari määräisi yhdistyksen tuottamaan asiakirjoja, joihin asunnonomistajilla lain mukaan on oikeus. Mutta se maksaa asunnonomistajille satoja, ellei tuhansia dollareita.
tapauksissa, joihin liittyy reiluja asuntovalituksia, osavaltion tai liittovaltion virastot puuttuvat joskus valituksen tekevän asukkaan puolesta. Mutta suurin osa yhdistysvaltaisten asuntojen nykyisistä ja entisistä asukkaista kertoo, että messuasuntojen virastoilta kestää useita vuosia tutkia ja vastata valitukseen.
Syntipukkikäyttäytyminen Hoasilla
kantelun luonteesta riippumatta tutkinnan tai siviilikanteen aikana oikeuksiaan puolustava asukas leimataan ”tyytymättömäksi” tai ”häiriköijäksi”.”
ei ole harvinaista, että HOA yhtäkkiä löytää liiton rikkomuksia, joista he aikovat määrätä rahallisia sakkoja, tai käyttää perusteena peruuttaa äänioikeus asunnonomistaja, joka uskaltaa haastaa HOA: n hallituksen.
nämä ovat klassisia pelottelutaktiikoita.
missä on asiantuntija huomauttamaan, että koska HOA: n on puolustauduttava, oikeuskuluista tulee kaikkien yhdistyksen jäsenten kollektiivinen velvollisuus? Ennustettavissa oleva tulos on, että oikeuksiaan puolustavasta asunnonomistajasta tulee yhdistyksen syntipukki, jota syytetään ei-toivottujen oikeudenkäyntikulujen aiheuttamisesta kaikille jäsenille.
ja kun omistaja tai jäsen yrittää kertoa oman puolensa tarinasta, yhdistys käyttää usein hyväkseen yksinomaista viestintäkanaviensa hallintaa sammuttaakseen kaiken puheen, joka voisi paljastaa totuuden tai erilaisen mielipiteen tai näkökulman.
HOA yrittää estää lehtien levittämisen, ovelta ovelle menemisen vetoomuksella (leimaamalla sen kerhotaloksi) tai tapauskohtaiset kokoontumiset yhteisön kerhotalolla. Omistaja tai asukas saatetaan estää julkaisemasta tai antamasta kommentteja sosiaalisen median alustoilla HOA: n valvonnassa. (Ja näin syntyy monta epävirallista, maanalaista omistajavetoista verkkosivustoa.)
pohjimmiltaan asunnonomistajia ja asukkaita sekä estetään puolustamasta oikeuksiaan että rangaistaan itsensä puolustamisesta. Harvinainen HOA-asukas, joka uskaltaa puolustaa yhteisöllistä häirikköä, uhkaa joutua seuraavaksi syntipukiksi.
niinpä useimmat asunnonomistajat ja asukkaat päättävät välttää konfliktin ja ummistavat silmänsä hallituksen väärinkäytöksiltä, valtion ja liittovaltion lakien uhmaamiselta ja räikeiltä väärinkäytöksiltä.
ja HOA: n oikeus jää usein saavuttamatta ilman pitkällistä, kallista oikeustaistelua, joka aiheuttaa tarpeettomia kustannuksia ja henkistä stressiä asianosaisille.
HOA: n asiakirjat ja lait mahdollistavat tämän sorron.
totuus on, että useimmat CC& Rs: n säännöt ja yhtiöjärjestykset – sopimukset ja hallinnolliset asiakirjat, jotka muodostavat nykyaikaisten pakollisten asukasyhdistysten perustan – ovat Cai: n asianajajien, kuten Gelwicksin, kirjoittamia, erityisesti rakennuttajille työskentelevien asianajajien.
sellaisenaan lakikieltä kirjoitetaan tarkoituksellisesti yritysjärjestöjen ja yhteisen edun yhteisökehittäjien hyväksi.
kunnat, läänit tai osavaltiot eivät kuitenkaan tutki mitään näistä oikeudellisista asiakirjoista varmistaakseen, että niiden sisältö on oikeudenmukainen ja tasapuolinen asuntojen kuluttajille.
Cai asianajotoimiston johtama toimiala on historiallisesti ottanut sen poliittisen kannan, että koska HOAs on yksityinen taho, perustuslaillisia rajoitteita ja kansalaisvapauksia ei tarvitse soveltaa.
näin ollen assosiaatiovetoisten yhteisöjen perustamiseksi ei ole olemassa muodollista perustuslaillista tarkistusprosessia.
entä sääntelyvirastot?
Kaupunki–, Osavaltio-ja liittovaltion sääntelyvirastoja on olemassa-asunto-ja Kaupunkikehitysvirastot (HUD), Fair Housing-virastot ja kuluttajansuojavirastot ovat esimerkkejä. Nämä julkiset virastot ovat kuitenkin hyvin rajallisia siinä, mitä ne voivat tehdä, niiden tutkimukset kestävät kuukausia tai vuosia ja niiden valtuudet valvoa lakeja ovat rajalliset.
muut hallintoelimet, kuten Kiinteistölautakunnat, Asianajajaliitot ja teollisuusjohtoiset lautakunnat, jotka tarkastelevat yhteisön johtoa koskevia valituksia, luottavat ensisijaisesti alan sidosryhmien itsesääntelyyn.
kuten eräs lukijani kirjoittaa:
nämä virastot, joita lainsäätäjät väittävät ”ratkaisuiksi”, ovat usein riehakkaita omissa rötöksissään tai niillä on siteitä juuri niihin ihmisiin, jotka ovat mukana tukahduttamassa toisen oikeuksia. Toistan, että vallan tasapainottaminen Hoasin toiminnan alusta alkaen on oltava ensimmäinen ratkaisu, jolla pyrimme ratkaisemaan Hoasin meneillään olevat todelliset ongelmat valtakunnallisesti. Perustuslaillisia oikeuksiamme ei voi ”supistaa”.
hyvin sanottu.
ratkaisuja etsittäessä
tärkeintä on, että monet konfliktit voidaan ja pitäisi estää rajoittamalla HOA: n hallituksen ja sen asiamiesten valtaa ja julistamalla monet asiakirjoihin sisältyvät määräykset perustuslain vastaisiksi ja täytäntöönpanokelvottomiksi.
ennen kaikkea julkisen politiikan on kannustettava omistajia ja asukkaita osallistumaan aktiivisesti yhdistysten hallitsemien yhteisöjensä asioihin. Sitä varten lainsäädännön on kiellettävä puheiden tukahduttaminen erityisesti silloin, kun asukkaan näkemykset ovat ristiriidassa hallituksen mielipiteiden kanssa.
lainatakseni lukijaani jälleen:
Facebook, Nextdoor ja kaikki HOA: hon liittyvä viestintä säilyvät niin pitkän aikavälin ongelmina Hoasin sisällä kuin nämä foorumit ovat lähes korvanneet sen, mitä ennen oli keskusteluja postilaatikossa naapurisi kanssa. Ne ovat liian tehokkaita, jotta niitä ei voisi käyttää, ja ne maksavat vähemmän järjestölle, joka haluaa kommunikoida jäsentensä kanssa. HOAs poistaa rutiininomaisesti oikeuksiensa puolesta puhuvia yhteydenpidosta ja eristämisestä naapureita. Liittovaltion lakien on suoraan puhuteltava niitä, jotka hiljentävät toisia; jos ei, laki mahdollistaa tehokkaasti eristämisen ja kodinomistajien eristämisen yhteisöstä.
yhdistysten hallitsemien yhteisöjen asukkailla on oltava laki puolellaan, jotta he voivat luottavaisesti puhua oikeuksiensa puolesta ilman pelkoa rangaistuksesta.
ja oikeuksiensa toteuttamiseksi kaikki yhteisen edun yhteisöjen jäsenet hyötyisivät oppimistaidoista tunneälyn ja itsevarmuustaitojen kehittämiseksi, jotta kukaan ei saisi kiusata naapureitaan alistumaan nykyisten HOA-johtajiensa tahtoon ja päähänpistoon.
