En primer lugar, ¿qué es una valoración de la propiedad/valoración de la casa?
Hay varias situaciones en las que es necesaria una valoración de la propiedad:
- Necesita dinero extra y planea refinanciar su propiedad para capitalizar el aumento en el valor de la propiedad después de unos años.
- Desea comprar una casa de subsale y está buscando obtener financiamiento de un banco.
Existe la idea errónea de que para la compra de su primera o segunda vivienda, podría obtener un financiamiento del 90% basado en el precio de venta de la propiedad o el precio acordado entre usted y el vendedor. En realidad, los bancos compararán su préstamo (hipoteca) del 90% en función del informe obtenido de un tasador registrado.
Los bancos pueden ser proveedores financieros, pero no tienen la autoridad para valorar su propiedad. En su lugar, contratarán a un tasador para que lo haga. Digamos que ha firmado un acuerdo de compra y venta para comprar una casa por la suma de RM600,000. Ha solicitado un préstamo hipotecario al Banco A. El Banco A nombra a uno de sus tasadores de panel para valorar su propiedad objetivo y preparar un informe de tasación por escrito. Después de la evaluación, el tasador valora la casa por la suma de RM550,000 solamente. Sobre la base de este informe de valoración, el comprador puede obtener un préstamo de hasta el 90% de RM550,000 y no el 90% de RM600,000.
Como verificación preliminar, los compradores de vivienda pueden medir aproximadamente el valor de mercado actual del proyecto de vecindario/propiedad que están interesados en usar brickz.my, un portal que proporciona los últimos precios de transacciones para propiedades de subsala en Malasia.
Los honorarios de valoración en Malasia son los siguientes. Es generalmente asumido por el comprador:
- Para la primera RM100,000.00 =0.25%
- el Próximo residuo hasta RM2 millones = 0.2%
- Siguiente residuo hasta RM7 millones = 0.167%
- Siguiente residuo hasta RM15 millones = 0.125%
- Siguiente residuo hasta RM50 millones = 0.10%
- Siguiente residuo hasta RM 200 millones = 0.067%
- Siguiente residuo hasta RM500 millones = 0.05%
- Siguiente residuo más de RM500 millones = 0.04%
En Malasia, los tasadores suelen adoptar el método de comparación de ventas, que tiene en cuenta los precios de las propiedades recientemente negociados por el Departamento de Tasación y Servicios Inmobiliarios (JPPH). Sin embargo, harán los ajustes necesarios según el estado de la propiedad y el valor agregado de las renovaciones (si las hay). Por lo tanto, las propiedades en la misma área ubicadas una al lado de la otra no necesariamente compartirán el mismo valor. Aparte de eso, también se tendrán en cuenta factores como la ubicación de la propiedad y los servicios cercanos. A continuación se detallarán esas cuestiones.
Por supuesto, los vendedores de propiedades también podrían obtener una valoración profesional para determinar el precio mínimo de venta que deberían aceptar al negociar con un comprador potencial. Hay buenas noticias para aquellos que buscan vender sus propiedades residenciales en el próximo año más o menos: el gobierno anunció recientemente que los vendedores que dispongan de su propiedad entre junio de 2020 y el 31 de diciembre de 2021 estarán exentos del pago del 5% (o más) del Impuesto sobre Ganancias de Bienes Raíces (RPGT).
¿cuáles son algunos de los factores que determinan cuánto vale su casa?
© Andrii Yalanskyi / 123rf
Claramente, la valoración es un elemento crítico en el proceso de compra y venta de propiedades que muchos a menudo pasan por alto. Una mejor comprensión de lo que hace que su propiedad sea más (o menos) valiosa le ayudaría a mantener el valor a largo plazo de su casa o le ayudaría en su decisión de compra/inversión.
A continuación se muestran 4 factores que pueden tener un impacto significativo en la valoración de su propiedad residencial:
Ubicación
Es el cliché más antiguo del libro, pero este es probablemente el factor principal para determinar el valor de su propiedad. Por ejemplo, en el valle de Klang, el valor de su propiedad es generalmente mayor cuanto más cerca esté del centro de la ciudad. Es por eso que los precios de las viviendas en el distrito central de negocios de Kuala Lumpur se han disparado en la última década.
Pero la ubicación también está vinculada a muchos otros factores. Si su casa está cerca de algo indeseable, como un cementerio, centrales eléctricas o un área de eliminación de desechos, que podría ser perjudicial para el valor de la propiedad.
La visión de un valorador: Las propiedades que se enfrentan a una orientación occidental tienden a ser menos valiosas ya que la luz solar de la tarde entra en un ángulo casi horizontal. Esto puede llevar a mayores costos incurridos para aumentar el enfriamiento de la propiedad. Además, las casas que enfrentan un cruce en T tienden a ser menos valiosas debido a los riesgos asociados con mayores posibilidades de que los vehículos puedan chocar con las puertas de dichas propiedades.
Accesibilidad y servicios
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Si su propiedad está cerca de una autopista importante recién inaugurada, eso podría aumentar su valor. Una buena red de carreteras y la presencia de nodos de transporte público, como estaciones de LRT y MRT, son puntos fuertes en estos días. ¡Muchos aspirantes a compradores de vivienda que viven en áreas urbanas basan sus decisiones de compra en el tiempo de viaje a su lugar de trabajo!
La proximidad a comodidades como clínicas y hospitales privados, instituciones educativas, bancos y centros comerciales, escuelas internacionales o privadas también puede aumentar el valor. Estos «puntos de acceso» hacen que su hogar y el vecindario sean aún más habitables.
Mantenimiento y renovaciones
Esto se remonta a los puntos anteriores de antigüedad y calidad. A medida que la propiedad envejece, podría enfrentar problemas y problemas que necesitan solucionarse, desde plomería hasta techos, solo por nombrar algunos. Sin embargo, un edificio que está hecho de materiales de alta calidad puede mantenerse unido más tiempo antes de tener problemas.
Aquí es donde entra en juego el mantenimiento regular. Al igual que la forma en que inspecciona y repara su automóvil regularmente, las propiedades también deben revisarse constantemente para detectar cualquier defecto. Una propiedad bien mantenida obtendría una mejor valoración a largo plazo que una que está completamente descuidada.
La visión de un tasador: Los tasadores tendrán en cuenta los trabajos de renovación realizados que mejoran la habitabilidad y el valor estético de la propiedad, como:
a) cambio de piso;
b) extensión permitida;
c) armario(s)y armario(s) de cocina incorporados;
d) techo(s) de yeso
e) parrilla(s)
f) sistema(s) de alarma
g) sistema de compuerta automática.
Calidad de la construcción
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La calidad de la construcción de su hogar o mano de obra es otro elemento clave para preservar el valor de su activo. Sin mencionar la calidad de los materiales de construcción utilizados: un edificio que está hecho de materiales de alta calidad puede mantenerse unido mucho más tiempo antes de tener problemas importantes.
A menudo escuchamos hablar de casas que se construyeron hace muchas décadas, pero que aún obtienen un precio premium debido a la calidad de los materiales de construcción, la mano de obra y el diseño estructural. Las casas con terraza de décadas de antigüedad en Taman Tun Dr Ismail (TTDI) y Bangsar sirven como grandes ejemplos: estas unidades podrían ser casas de pan y mantequilla, pero ahora van a por al menos RM1, 5 millones cada una.
Por otro lado, muchos se quejan de que incluso las unidades caras ofrecidas por los mejores desarrolladores hoy en día tienen una calidad media, debido al uso de materiales por debajo de la par para reducir costos. Por lo tanto, es crucial que haga su diligencia debida y no se deje influir por trucos de marketing como folletos elegantes y regalos atractivos.
* El artículo anterior está destinado únicamente a fines informativos. Loanstreet no acepta ninguna responsabilidad por la pérdida que pueda surgir de la confianza en la información contenida en los artículos.
* * Este artículo fue reutilizado de «Malaysia property valuation and the 4 factors which influences a property’s value», publicado por primera vez en iProperty.com.my
