Las 10 Métricas Principales Que Todo Inversor Inmobiliario Debe Saber (y por qué)

Elegir una propiedad de inversión es mucho más que su precio de compra y posibles alquileres. Para ayudarles a invertir de manera inteligente, los inversores han desarrollado una biblioteca de ratios y cálculos para minimizar el riesgo y maximizar los beneficios. Los inversores inteligentes aprenden estas métricas de inversión en bienes raíces por dentro y por fuera para que puedan evaluar una inversión potencial en minutos y monitorear sus propiedades existentes. Debemos tener en cuenta que estas métricas a continuación están orientadas a las inversiones residenciales, pero si eres un inversor de propiedades comerciales, echa un vistazo a esta publicación.

Ya sea que sea un inversor nuevo o uno con veinte años de experiencia que necesita un repaso, estas son las diez métricas de inversión en bienes raíces que debe conocer. Siéntase libre de ver esta publicación como una presentación de diapositivas, descargue las 10 Métricas Principales que Todo Inversor de Bienes Raíces Debe Conocer como presentación en PDF o vea el video del seminario web en su lugar.

Resultado neto de Explotación (NOI)

NOI le indica cuánto dinero gana con una propiedad de inversión determinada. Es una versión de un estado de ingresos de alto nivel. Para calcularlo, tome su ingreso total y reste los gastos operativos. Nunca incluya los pagos de su hipoteca en el cálculo de NOI, esos no se consideran gastos operativos.

No olvide incluir los ingresos de las máquinas de lavandería, las tarifas adicionales por estacionamiento o cualquier tarifa de servicio en su ingreso total. Los gastos de operación incluyen los honorarios del administrador de la propiedad, los honorarios legales, el mantenimiento general, los impuestos sobre la propiedad y cualquier servicio público que pague.

El cálculo excluye gastos de capital, impuestos, pagos hipotecarios o intereses. Cuando utilice NOI para evaluar una inversión potencial, recuerde que los alquileres proyectados podrían resultar inexactos. Y, si el edificio está mal administrado, los ingresos podrían ser inconsistentes. Puedes calcular esta métrica tú mismo, o dejar que Stessa lo haga por ti.

¿Por qué importan los Ingresos Netos de Explotación?

Los inversores utilizan NOI únicamente para juzgar la capacidad de un edificio para generar ingresos y beneficios. Le dice si una inversión específica generará suficientes ingresos para hacer pagos hipotecarios.

Para un estudio de caso real con cálculos de NOI y más información, consulte nuestro artículo sobre ¿Qué es el Ingreso Operativo neto?

Tasa de capitalización (Tasa de capitalización)

La tasa de capitalización es el equivalente inmobiliario del rendimiento de la inversión del mercado de valores. Es la relación entre la cantidad de ingresos producidos por una propiedad y el capital original invertido (o su valor actual). Te indica el porcentaje del valor de la inversión que es beneficio.

La tasa de capitalización divide sus ingresos netos de explotación (NOI) por el valor del activo. Cuando esté en la fase de adquisición, este será el precio de venta de la propiedad. Más adelante, puede usar su agente de bienes raíces local, corredor o el valor estimado en sitios web de bienes raíces como Zillow. Puedes calcular esta métrica tú mismo, o dejar que Stessa lo haga por ti.

¿Por qué importa la tasa de capitalización?

En términos generales, cuanto mayor sea la tasa de capitalización, mayor será el riesgo. Esto se debe a que una tasa de capitalización alta indica mayores rendimientos y, en última instancia, un mayor riesgo. Esta es la razón por la que generalmente se ven tasas de capitalización más altas en los mercados de mayor riesgo, en comparación con las tasas de capitalización más bajas en mercados estables y grandes como la ciudad de Nueva York o San Francisco, por ejemplo.

Tasa interna de rendimiento (TIR)

La TIR estima el interés que ganará por cada dólar invertido en una propiedad de alquiler durante su período de tenencia. Es la tasa de crecimiento que una propiedad tiene el potencial de generar. El cálculo va más allá de los ingresos netos de explotación y el precio de compra para estimar el rendimiento a largo plazo.

Cuando calcule la TIR, establezca el valor actual neto (VAN) de la propiedad en cero y use los flujos de efectivo proyectados para cada año que planee mantener el edificio. El valor actual neto representa el valor del dinero ahora, en comparación con el futuro una vez que el dinero haya acumulado intereses compuestos. Es una fórmula complicada, por lo que la mayoría de los inversores utilizan la función TIR en Excel para calcular la proporción.

Si bien los inversores utilizan la TIR para comparar propiedades, debe conocer sus limitaciones. Supone un entorno de alquiler estable y sin reparaciones inesperadas. Las propiedades que compare deben ser similares en tamaño, uso y período de retención.

¿Por qué importa la TIR?

Dependiendo del activo inmobiliario específico, una métrica TIR típica varía de 10 a 20%, pero puede variar ampliamente. Es otra forma valiosa de medir si una propiedad está funcionando bien para usted o no.

Flujo de caja

El flujo de caja es un signo de lo bien que su negocio está o no. Es el dinero neto que le queda al final del mes después de haber recibido el alquiler y pagado los gastos. Si usted alquila un edificio por $2.000 por mes, y todos los costos son de $1,200, su flujo de efectivo neto es de $800. Puedes calcular esta métrica tú mismo, o dejar que Stessa lo haga por ti.

¿Por qué importa el flujo de caja?

El flujo de caja neto es un número simple pero importante. Si es negativo, no podrá pagar sus facturas ni obtener ganancias. El flujo de caja negativo también podría indicar que está gastando demasiado en la propiedad, y debe examinar sus gastos asociados. O bien, es posible que tenga un inquilino moroso cuyos pagos atrasados o parciales estén afectando su balance final.

Devolución de dinero en efectivo

La devolución de dinero en efectivo le indica el rendimiento total del dinero que tiene en su inversión inmobiliaria. En pocas palabras, es cuánto dinero estás ganando con el dinero invertido. Es una métrica importante porque, a diferencia de otras métricas de inversión en bienes raíces, incluye el servicio de la deuda y su hipoteca.

Para obtener el rendimiento actual de la cantidad total de efectivo en una propiedad o en su cartera, tome su flujo de efectivo neto después del servicio de la deuda y divídalo por su efectivo total en la operación. Para calcular el efectivo total, sume el precio de adquisición del edificio o la cartera más los costos de cierre, reste el saldo pendiente de la hipoteca y agregue cualquier gasto de capital. Puedes calcular esta métrica tú mismo, o dejar que Stessa lo haga por ti.

¿Por qué importa el dinero en efectivo?

Jugar con dinero en efectivo puede ayudarlo a determinar la mejor manera de financiar una nueva inversión. Se utiliza al elegir entre inversiones potenciales y puede ayudarlo a pronosticar los rendimientos durante los años en que anticipa los gastos de capital.

El multiplicador de renta bruta (GRM)

El GRM ayuda a los inversores a comparar edificios y determinar aproximadamente el valor de un edificio. Se calcula dividiendo el precio de la propiedad por sus ingresos brutos de alquiler. Un GRM «bueno» dependerá de su mercado local y propiedades comparables.

Puede usar una proyección de los ingresos brutos de alquiler, o puede pedirle al propietario actual una copia de su rollo de alquiler. Dado que no tiene en cuenta las vacantes o los gastos, no tomaría una decisión de inversión únicamente en GRM. Puedes calcular esta métrica tú mismo, o dejar que Stessa lo haga por ti.

¿Por qué importa el GRM?

Cuanto más bajo sea el GRM, mejor, pero generalmente puede esperar que un GRM alcance entre 4-8. Esto le ayudará a evaluar si su posible operación es una buena inversión o si vale la pena conservar un activo actual a largo plazo.

Ratio LTV

El Ratio Préstamo / Valor mide la cantidad de apalancamiento de un activo en particular. Un LTV es importante para los compradores que financian sus negocios, ya que mide la cantidad que necesitará financiar contra el valor justo de mercado actual de la propiedad. Pero, LTV también es la mejor manera de rastrear el capital que posee en una propiedad (no solo para financiamiento), sino también para el valor de su cartera y activos que representan la deuda.

Para el financiamiento, la mayoría de los prestamistas no financiarán hasta el 100% del valor de una propiedad; quieren dejar capital en ella para proteger su inversión. Expresan cuánto del precio total de compra están dispuestos a financiar en una relación préstamo-valor.

La diferencia entre el porcentaje que un prestamista financiará y el valor total de la propiedad es la cantidad de efectivo que tendrá que poner en el acuerdo.

¿Por qué importa el LTV?

Si el prestamista hará transacciones de LTV del 80%, necesita un pago inicial del 20% para asegurar la hipoteca. En este escenario, una propiedad de $100,000 requeriría 2 20,000 como pago inicial más costos de cierre, y representaría un 80% de LTV. Después de 10 años, si el valor de la propiedad es ahora de 2 200,000 y ha pagado su hipoteca a 5 50,000, su LTV ahora sería del 25%.

Ratio de Cobertura de Servicio de Deuda

Los prestamistas también prestan mucha atención a su Ratio de Cobertura de Servicio de Deuda, o DSCR. Compara los ingresos operativos que tiene disponibles para el servicio de la deuda con sus niveles generales de deuda. Divida su ingreso operativo neto por pagos de deuda, ya sea mensual, trimestral o anual, para obtener su DSCR.

Si está solicitando una nueva hipoteca, los prestamistas revisan su DSCR para evaluar su capacidad de pago. Una proporción alta indica que es posible que esté demasiado apalancado, y hará que sea más difícil calificar para el financiamiento.

¿Por qué importa DSCR?

Los prestamistas A y B típicos requieren un DSCR en el rango 1.25–1.5. Esto significa que su propiedad de alquiler produce un 25% más de ingresos adicionales después del servicio de la deuda. Un DSCR de 1.5-1.75 es aún más deseable, y podría ayudar a reducir su tasa de interés.

Ratio de gastos operativos (REA)

Una medida de la rentabilidad, el REA le indica qué tan bien está controlando los gastos en relación con los ingresos. Tome todos los gastos de operación, menos depreciación, y divídalos por ingresos de operación para obtener su REA. Es una de las pocas proporciones utilizadas por los inversores que incluye la depreciación, lo que la hace más inclusiva de los costos de la propiedad. Puedes calcular esta métrica tú mismo, o dejar que Stessa lo haga por ti.

¿Por qué importa el REA?

Un REA más bajo refleja que ha minimizado los gastos en relación con los ingresos. Si su REA ha ido aumentando con el tiempo, podría indicar muchos problemas. Tal vez los aumentos anuales de alquiler no han igualado los aumentos de gastos. O bien, su empresa de gestión no se mantiene al día en el mantenimiento de rutina, lo que lleva a problemas más graves en el futuro. Calcular los REA utilizando gastos específicos puede ayudarlo a reducir la razón de su aumento y ayudarlo a recuperarlo bajo control.

Tasas de ocupación

Una unidad desocupada no genera ingresos, pero aún le cuesta dinero. Muchos costos de operación permanecen sin cambios, incluso si no tiene inquilinos. La mayoría de los inversores registran dos tasas de ocupación históricas para vigilar las unidades abiertas y la pérdida de ingresos.

Tasa de vacantes físicas

Esta tasa le da el porcentaje de sus unidades vacantes en comparación con el total de unidades disponibles. Es fácil de calcular, tomar el número de unidades vacantes, multiplicar por 100 y dividir por el número total de unidades. Esta métrica puede ser útil en una propiedad por propiedad, o en toda su cartera.

Tasa de vacantes económicas

La tasa de vacantes económicas analiza la cantidad de ingresos que se pierde cuando una unidad está vacante. Suma los alquileres perdidos durante el período de vacantes y divídelos por el alquiler total que se habría recaudado en un año para obtener lo que te costó la vacante.

¿Por qué importa la tasa de vacantes?

Siempre es una buena idea vigilar sus tasas de vacantes personales, así como la tasa de ocupación general de su mercado. Para ser conservador, incluya esa tasa en los cálculos de ingresos potenciales antes de comprar un edificio nuevo. Querrá crear un búfer de 5-10% de vacantes en todos sus cálculos de gastos, lo que garantiza que pueda cubrir todos los gastos cuando las unidades no se renuevan. Puedes calcular esta métrica tú mismo cada vez, o dejar que Stessa lo haga por ti.

La última palabra sobre las métricas de inversión en bienes raíces

Las métricas de inversión en bienes raíces guían a los inversores a la hora de decidir comprar o vender propiedades potenciales. También ayudan a rastrear el rendimiento para identificar problemas antes de que dañen su negocio. Cada proporción cuenta una historia diferente sobre su negocio o propiedad. Por lo tanto, considérelos en el contexto del mercado, el edificio y sus objetivos de inversión al usarlos para informar sus planes.

Para los activos comerciales, echa un vistazo a nuestros amigos de STRATAFOLIO que tienen una plataforma de software de administración de propiedades comerciales que ayuda con la automatización de estas métricas.