Top 10 målinger hver fast ejendom Investor bør vide (og hvorfor)

der er mere at vælge en investeringsejendom end dens købspris og potentielle husleje. For at hjælpe dem med at investere klogt har investorer udviklet et bibliotek med forhold og beregninger for at minimere risikoen og maksimere overskuddet. Kyndige investorer lære disse fast ejendom investere målinger inde og ude, så de både kan vurdere en potentiel investering i minutter og overvåge deres eksisterende ejendomme. Vi skal bemærke, at disse målinger nedenfor er rettet mod boliginvesteringer, men hvis du er en kommerciel ejendomsinvestor, skal du tjekke dette indlæg.

uanset om du er en ny investor eller en med tyve års erfaring, der har brug for en genopfriskning, er disse de ti bedste ejendomsinvesteringsmålinger, du bør vide. Du er velkommen til at se dette indlæg som et billede, hente toppen 10 målinger hver fast ejendom Investor bør vide præsentation som en PDF eller se videoen i stedet.

netto driftsindtægter (NOI)

NOI fortæller dig, hvor mange penge du tjener på en given investeringsejendom. Det er en version af en resultatopgørelse på højt niveau. For at beregne det skal du tage din samlede indkomst og trække driftsomkostninger. Medtag aldrig dine realkreditbetalinger i Noi-beregningen, de betragtes ikke som driftsomkostninger.

glem ikke at medtage indtægter fra vaskemaskiner, ekstra gebyrer for parkeringspladser eller servicegebyrer i din samlede indkomst. Driftsudgifter inkluderer ejendomsadministratorgebyrer, advokatsalærer, generel vedligeholdelse, ejendomsskatter og eventuelle forsyningsselskaber, du betaler.

beregningen udelukker kapitaludgifter, skatter, realkreditbetalinger eller renter. Når du bruger NOI til at evaluere en potentiel investering, skal du huske, at forventede huslejer kan vise sig unøjagtige. Og hvis bygningen er ukorrekt forvaltet, kan indkomsten være inkonsekvent. Du kan selv beregne denne måling eller lade Stessa gøre det for dig.

hvorfor betyder netto driftsindtægter noget?

investorer bruger NOI udelukkende til at bedømme en bygnings evne til at generere indtægter og overskud. Det fortæller dig, hvis en bestemt investering vil generere nok indkomst til at gøre afdrag på realkreditlån.

for en faktisk casestudie med NOI-beregninger og mere indsigt, se vores artikel om hvad er netto driftsindtægter?

Kapitaliseringsrente (Cap Rate)

Cap rate er ejendomsækvivalenten til aktiemarkedets investeringsafkast. Det er forholdet mellem mængden af indkomst produceret af en ejendom til den oprindelige investerede kapital (eller dens nuværende værdi). Det fortæller dig den procentdel af investeringen værdi, der er overskud.

Cap Rate opdeler din nettodriftsindkomst (NOI) med aktivværdien. Når du er i overtagelsesfasen, vil dette være ejendommens salgspris. Senere kan du bruge din lokale ejendomsmægler, mægler eller den anslåede værdi på ejendomssider som f.eks. Du kan selv beregne denne måling eller lade Stessa gøre det for dig.

hvorfor betyder Cap Rate noget?

generelt set, jo højere cap sats, jo højere risiko. Det skyldes, at en høj cap-sats indikerer højere afkast og i sidste ende højere risiko. Dette er grunden til, at du generelt ser højere cap-satser på mere risikable markeder i forhold til lavere cap-satser på stabile og større markeder som f.eks.

intern afkast (IRR)

IRR estimerer den rente, du tjener på hver dollar, der investeres i en lejebolig i løbet af dens holdingsperiode. Det er den vækstrate, som en ejendom har potentiale til at generere. Beregningen går ud over nettodriftsindtægter og købspris for at estimere langsigtet udbytte.

når du beregner IRR, skal du indstille nutidsværdien (NPV) af ejendommen til nul og bruge forventede pengestrømme for hvert år, du planlægger at holde bygningen. Nutidsværdien repræsenterer værdien af penge nu, versus i fremtiden, når pengene har påløbet sammensatte renter. Det er en kompliceret formel, så de fleste investorer bruger IRR-funktionen til at beregne forholdet.

mens investorer bruger IRR til at sammenligne ejendomme, skal du kende dens begrænsninger. Det forudsætter et stabilt lejemiljø og ingen uventede reparationer. De egenskaber, du sammenligner, skal være ens i størrelse, brug og holdeperiode.

hvorfor betyder IRR noget?

afhængigt af det specifikke ejendomsaktiv varierer en typisk IRR-måling fra 10-20%, men kan variere meget. Det er en anden værdifuld måde at måle, om en ejendom fungerer godt for dig eller ej.

pengestrøm

pengestrøm er et tegn på, hvor godt din virksomhed klarer sig – eller ikke gør det. Det er dine nettokontanter tilbage i slutningen af måneden, efter at du har modtaget dine huslejer og betalt dine udgifter. Hvis du lejer en bygning for $2.000 om måneden, og alle omkostninger er $1.200, er din nettopengestrøm $800. Du kan selv beregne denne måling eller lade Stessa gøre det for dig.

hvorfor betyder pengestrømme noget?

Netto pengestrøm er et simpelt, men vigtigt tal. Hvis det er negativt, kan du ikke betale dine regninger eller tjene penge. Negativ pengestrøm kan også indikere, at du bruger for meget på ejendommen, og du bør undersøge de tilknyttede udgifter. Eller du kan have en kriminel lejer, hvis sene eller delvise betalinger påvirker din bundlinje.

Cash on Cash Return

Cash on cash return fortæller dig det samlede afkast af de penge, du har i din ejendomsinvestering. Kort sagt, det er, hvor mange penge du tjener på dine investerede kontanter. Det er en vigtig måling, fordi det i modsætning til andre real estate investing metrics inkluderer gældsservice og dit pant.

for at få det aktuelle afkast på det samlede kontantbeløb i enten en ejendom eller din portefølje, skal du tage din nettopengestrøm efter gældstjeneste og dele den med dine samlede kontanter i aftalen. For at beregne de samlede kontanter skal du summe anskaffelsesprisen for bygningen eller porteføljen plus lukkekostnader, trække den udestående realkreditsaldo og tilføje eventuelle kapitaludgifter. Du kan selv beregne denne måling eller lade Stessa gøre det for dig.

hvorfor betyder Cash-on-Cash noget?

at lege med kontanter ved kontantafkast kan hjælpe dig med at bestemme den bedste måde at finansiere en ny investering på. Det bruges, når du vælger mellem potentielle investeringer, og kan hjælpe dig med at forudsige afkast i de år, du forventer kapitaludgifter.

Gross Rent Multiplikator (GRM)

GRM hjælper investorer med at sammenligne bygninger og groft bestemme en bygnings værdi. Det beregnes ved at dividere ejendommens pris med dens brutto lejeindtægter. En” god ” GRM vil afhænge af dit lokale marked og sammenlignelige ejendomme.

du kan bruge en fremskrivning af brutto lejeindtægter, eller du kan bede den nuværende ejer om en kopi af deres huslejerulle. Da det ikke tager højde for ledige stillinger eller udgifter, ville du ikke tage en investeringsbeslutning udelukkende på GRM. Du kan selv beregne denne måling eller lade Stessa gøre det for dig.

hvorfor betyder GRM noget?

jo lavere GRM jo bedre, men du kan generelt forvente, at en GRM ligger mellem 4-8. Dette vil hjælpe dig med at evaluere, om din potentielle aftale er en god investering, eller om et nuværende aktiv er værd at holde fast på lang sigt.

LTV Ratio

forholdet mellem lån og værdi måler størrelsen af gearing på et bestemt aktiv. En LTV betyder noget for købere, der finansierer deres tilbud, da det måler det beløb, du skal finansiere mod ejendommens nuværende dagsværdi. Men LTV er også den bedste måde at spore den egenkapital, du har i en ejendom (ikke kun til finansiering), men for værdien af din portefølje og aktiver, der tegner sig for gæld.

til finansiering vil de fleste långivere ikke finansiere op til 100% af en ejendoms værdi; de ønsker at forlade egenkapitalen i den for at beskytte deres investering. De udtrykker, hvor meget af den samlede købspris de er villige til at finansiere i et lån-til-værdi-forhold.

forskellen mellem procent en långiver vil finansiere og ejendommens samlede værdi er mængden af kontanter, som du bliver nødt til at sætte ind i handlen.

hvorfor betyder LTV noget?

hvis långiver vil gøre 80% LTV tilbud, du har brug for en 20% udbetaling for at sikre pant. I dette scenario ville en $100.000 ejendom kræve $ 20.000 som en udbetaling plus lukningsomkostninger og ville repræsentere en 80% LTV. Efter 10 år, hvis værdien af ejendommen nu er $200.000, og du har betalt dit pant til $50.000, ville din LTV nu være 25%.

gæld tjeneste dækning Ratio

långivere også være meget opmærksomme på din gæld tjeneste dækning Ratio, eller DSCR. Det sammenligner de driftsindtægter, du har til rådighed for at servicere gæld til dine samlede gældsniveauer. Opdel din nettodriftsindkomst med gældsbetalinger, enten månedligt, kvartalsvis eller årligt, for at få din DSCR.

hvis du ansøger om et nyt pant, ser långivere på din DSCR for at måle din tilbagebetalingsevne. Et højt forhold indikerer, at du måske er for gearet, og vil gøre det sværere at kvalificere sig til finansiering.

hvorfor betyder DSCR noget?

typiske A–og B-långivere kræver en DSCR i området 1.25-1.5. Det betyder, at din udlejningsejendom producerer 25% mere af yderligere indtægter efter gældsservice. En DSCR på 1,5-1,75 er endnu mere ønskelig og kan hjælpe med at sænke din rente.

Driftsomkostningsforhold (OER)

et mål for rentabilitet, OER fortæller dig, hvor godt du styrer udgifter i forhold til indkomst. Tag alle driftsomkostninger, mindre afskrivninger, og divider dem med driftsindtægter for at få din OER. Det er et af de få forhold, der anvendes af investorer, som omfatter afskrivninger, hvilket gør det mere inkluderende af ejendomsomkostningerne. Du kan selv beregne denne måling eller lade Stessa gøre det for dig.

hvorfor betyder OER noget?

en lavere OER afspejler, at du har minimeret udgifter i forhold til indtægter. Hvis din OER er steget over tid, kan det indikere mange problemer. Måske årlige huslejestigninger har ikke matchet udgiftsstigninger. Eller dit administrationsselskab holder ikke op med rutinemæssig vedligeholdelse, hvilket fører til mere alvorlige problemer nede ad vejen. Beregning af OER ved hjælp af specifikke udgifter kan hjælpe dig med at indsnævre årsagen til dens stigning og hjælpe dig med at få den tilbage under kontrol.

belægningsprocent

en ledig enhed genererer ingen indkomst, men koster dig stadig penge. Mange driftsomkostninger forbliver uændrede, selvom du ikke har nogen lejere. De fleste investorer sporer to Historiske belægningsprocenter for at holde øje med åbne enheder og tabt indkomst.

fysisk ledig stilling

denne sats giver dig procentdelen af dine enheder ledige sammenlignet med de samlede tilgængelige enheder. Det er nemt at beregne, tage antallet af ledige enheder, multiplicere med 100 og divideret med det samlede antal enheder. Denne metric kan være nyttig på en ejendom efter ejendomsbasis eller på tværs af hele din portefølje.

økonomisk ledig stilling

den økonomiske ledige stilling ser på det indkomstbeløb, du går glip af, når en enhed er ledig. Tilføj op husleje tabt i den ledige periode og divideret med den samlede husleje, der ville være blevet indsamlet i et år for at få, hvad den ledige stilling koste dig.

hvorfor betyder ledige stillinger noget?

det er altid en god ide at holde øje med dine personlige ledige stillinger samt dit samlede markeds belægningsprocent. For at være konservativ skal du opbygge denne sats i potentielle indkomstberegninger, før du køber en ny bygning. Du ønsker at opbygge en buffer på 5-10% ledig stilling i alle dine udgiftsberegninger, hvilket sikrer, at du kan dække alle udgifter, når enheder går unrented. Du kan selv beregne denne måling hver gang, eller lad Stessa gøre det for dig.

det sidste ord om real estate investing metrics

real estate investing metrics guide investorer, når de beslutter at købe eller sælge potentielle ejendomme. De hjælper også med at spore ydeevne for at identificere problemer, før de skader din virksomhed. Hvert forhold fortæller en anden historie om din virksomhed eller ejendom. Overvej dem således i sammenhæng med markedet, bygningen og dine investeringsmål, når du bruger dem til at informere dine planer.

for kommercielle aktiver, tjek vores venner på STRATAFOLIO, der har en kommerciel ejendomsadministrationsplatform, der hjælper med automatiseringen af disse målinger.