af Deborah Goonan, Independent American Communities
den seneste PR-indsats for foreningsstyret fælles interessefællesskab (HOA), der ser ud til at være nyheder – men ikke nyheder – er en rapport fra Charlotte, North Carolina.
kernen i denne rapport er, at når din HOA ikke er lydhør, skal du læse dine styrende dokumenter, organisere en gruppe ejere for at konfrontere bestyrelsen, og hvis bestyrelsen fortsætter med at respektere dine rettigheder, så kør selv for bestyrelsen og stem bums ud.
Ah, ja. Dette er typisk retorik fra branchen, der administrerer størstedelen af boligejer, ejerlejlighed og kooperative foreninger i USA
frustreret over din HOA? At kende dine rettigheder kan hjælpe
onsdag den 12. juli 2017, 4:17 PM EDT
torsdag den 13. juli 2017, 2:30 pm EDT
af Nick Ochsner, ReporterCONNECTCHARLOTTE, NC (VBTV) –
husejere i en kamp med deres kvarter husejere forening kan få overhånd ved at kende deres rettigheder, en advokat, der repræsenterer HOAs fortalte VBTV.vi begyndte at spørge, hvad beboerne kunne gøre for at kæmpe tilbage mod deres HOA ‘ er, efter at vi modtog snesevis af opkald til vores tiplinje fra seere, der har forsøgt at rejse problemer i deres kvarterer med ringe eller ingen held.
en af disse husejere var Ronald Hannah, der bor i Davis enge underafdeling i det nordlige Mecklenburg County.
Hannah sagde, at han og hans naboer forsøgte at få adgang til deres HOA ‘ s finansielle dokumenter siden januar, lige siden de fandt ud af, at deres kvartalsvise gebyrer blev hævet fra $60 til $75.
“Jeg vil bare vide, hvad der foregår,” sagde Hannah. “Det handler ikke om pengene, Det handler om at finde ud af, hvad pengene bruges til.”
North Carolina-loven kræver, at HOAs stiller deres økonomiske dokumenter til rådighed for ethvert medlem, der fremsætter en gyldig anmodning om oplysningerne. Men Hannah sagde, at hans opkald og e-mails til firmaet, der driver hans kvarterets Hoa, er blevet ubesvaret.
“vi forsøger at kommunikere med dem via e-mail eller endda ringe til dem, det er et komplet besvær. Læg en besked og få noget svar, ” Hannah sagde.
advokat Chris repræsenterer hundredvis af HOA ‘ er på tværs af North Carolina og South Carolina. Det kan undertiden være vanskeligt at håndtere Hoa ‘ er, både for husejere og for medlemmer af et HOA-bestyrelse.
…
beboere, der føler, at deres HOA-bestyrelser ikke følger loven, kan handle alene for at forsøge at skabe forandring.
“hvis du kommunikerer med et bestyrelse, og du ikke tror, at du kommer nogen steder med dem, har du evnen som medlem til at få andre medlemmer til at deltage i dig for at ringe til et særligt møde og du ved selv at komme på tavlen.
Læs mere (Video):
http://www.wbtv.com/story/35877901/frustrated-with-your-hoa-knowing-your-rights-can-help/
denne rapport er ikke nyheder, fordi den kun præsenterer en eksperts mening, og den ekspert – Chris Gelvicks – er tilfældigvis en advokat, der repræsenterer HOAs og ikke husejere eller beboere, der lever under HOA-pagter, betingelser og begrænsninger (CC&Rs).
det er ikke overraskende, at CAI er et fremtrædende medlem af industry trade group Community Associations Institute (Cai). Hans talepunkter i tv-samtalen genkendes let som Cai politisk dobbeltpeak.
realiteterne i HOA life
VBTV skete ikke at samtale nogen eksperter eller fortalere, der taler om realiteterne i at leve i en forening styret samfund.
virkeligheden er, at husejere ganske ofte skal spilde lang tid og udøve en masse energi bare for at få grundlæggende oplysninger fra deres forening. Og selvom loven siger, at husejere har ret til at se dokumentation, der viser, hvordan deres penge bruges, det kan tage måneder eller år at få adgang til officielle optegnelser over ens boligejer, ejerlejlighed, eller kooperativ forening. Alt for ofte ignorerer HOA-bestyrelsen anmodninger om medlemsoplysninger eller trækker fødderne kun for delvist at opfylde anmodningen.
nogle gange skal husejere ty til at indgive en klage ved civilret i håb om, at en dommer vil beordre Foreningen til at fremstille poster, som husejere angiveligt har ret til ved lov. Men det koster husejere hundreder, hvis ikke tusinder, af dollars.
i sager, der involverer klager over retfærdige boliger, griber statslige eller føderale agenturer undertiden ind på vegne af en beboer, der indgiver en klage. Men de fleste nuværende og tidligere beboere i foreningsstyrede boliger fortæller mig, at det tager flere år for de retfærdige boligbureauer at undersøge og svare på klagen.
Syndebukkeadfærd i HOAs
uanset klageens art, i løbet af den tid, en efterforskning eller civil retssag er i gang, er den beboer, der forsøger at forsvare sine rettigheder, mærket som “utilfreds” eller en “troublemaker.”
det er ikke ualmindeligt, at HOA pludselig opdager pagtsovertrædelser, som de har til hensigt at pålægge monetære bøder for, eller at bruge som grund til at tilbagekalde stemmerettigheder for husejeren, der tør udfordre HOA-bestyrelsen.
disse er klassiske intimidering taktik.
hvor er eksperten til at påpege, at fordi HOA skal forsvare sig, bliver juridiske udgifter den kollektive forpligtelse for alle foreningsmedlemmer? Det forudsigelige resultat er, at en boligejer, der står op for hans eller hendes rettigheder, bliver foreningens syndebuk, skylden for at skabe uønskede juridiske udgifter for alle medlemmer.
og når ejeren eller medlemmet forsøger at fortælle sin side af historien, drager foreningen ofte fordel af sin eneste kontrol over kommunikationskanaler for at lukke enhver tale, der kan afsløre sandheden eller en anden mening eller perspektiv.
HOA forsøger at blokere foldere, gå til dør-til-dør med et andragende (mærke det som opfordring) eller ad hoc-samlinger i community club house. Ejeren eller beboeren kan blive blokeret fra at sende eller kommentere på sociale medieplatforme under HOA ‘ s kontrol. (Og det er, hvor mange uofficielle, underjordiske ejerledede hjemmesider er født.)
i det væsentlige forhindres husejere og beboere i at forsvare deres rettigheder og straffes for at tale for sig selv. Den sjældne Hoa-beboer, der tør forsvare samfundets uroligheder, risikerer at blive den næste syndebuk.
så de fleste husejere og beboere vælger at undgå konflikten og blinde øje for bestyrelsesforseelse, trods statslige og føderale love og åbenlyst misbrug.
og HOA justice forbliver ofte undvigende uden en langvarig, kostbar juridisk kamp, der skaber unødvendige udgifter og følelsesmæssig stress for de involverede parter.
HOA-dokumenter og love gør det muligt for denne undertrykkelse at forekomme.
sandheden er, de fleste CC& Rs, Vedtægter og vedtægter – kontrakter og styrende dokumenter, der danner grundlaget for moderne obligatoriske boligforeninger – er skrevet af Cai-advokater som f.eks.
som Sådan skrives det juridiske sprog med vilje til fordel for virksomhedsforeninger og udviklere af fælles interesse.
men ingen af disse juridiske dokumenter gennemgås af kommuner, amter eller stater for at sikre, at indholdet inden for er retfærdigt og retfærdigt for boligforbrugere.
branchen, ledet af Cai-advokater, har historisk taget den politiske holdning, at fordi Hoa ‘ er er private enheder, behøver forfatningsmæssige begrænsninger og borgerlige frihedsrettigheder ikke at gælde.
derfor er der ingen formel forfatningsmæssig gennemgangsproces for oprettelse af foreningsstyrede samfund.
hvad med reguleringsorganer?
By, Stat og føderale reguleringsagenturer eksisterer – boliger og byudvikling (HUD), Fair Housing agenturer og forbrugerbeskyttelsesagenturer er nogle eksempler. Men disse offentlige agenturer er stærkt begrænsede i, hvad de kan gøre, deres undersøgelser tager måneder eller år, og deres autoritet til at håndhæve love er snævert begrænset.
andre administrative organer såsom Ejendomsbestyrelser, advokatforeninger og branchestyrede bestyrelser, der gennemgår klager over samfundsledere, er primært afhængige af branchens interessenter til selvregulering.
som en af mine læsere skriver:
disse agenturer, som Lovgivere hævder ,er” løsninger”, bliver ofte kørt i deres egne dårlige spil eller har bånd til de mennesker, der er involveret i at undertrykke andres rettigheder. Jeg gentager, at genbalancering af magten fra starten i HOAs skal være den første løsning, vi søger at tackle de reelle problemer, der er i gang i HOAs landsdækkende. Vores forfatningsmæssige rettigheder kan ikke “udliciteres”.
godt sagt.
på jagt efter løsninger
den nederste linje er, at mange konflikter kan og bør forhindres ved at begrænse Hoa-bestyrelsens og dets agenter og ved at erklære mange af bestemmelserne i styrende dokumenter for at være forfatningsmæssigt ugyldige og ikke håndhævelige.
først og fremmest skal den offentlige orden tilskynde ejere og beboere til at være aktivt involveret i deres foreningsstyrede samfunds anliggender. Med henblik herpå skal lovgivningen forbyde undertrykkelse af tale, især når en beboers synspunkter er imod bestyrelsens udtalelser.
for at citere min læser igen:
Facebook, næste dør og enhver kommunikation vedrørende HOA vil fortsætte som langsigtede problemer inden for HOA ‘ er, da disse fora næsten har erstattet det, der plejede at være samtaler i postkassen med din nabo. De er for effektive til ikke at bruge dem, og koster mindre for enhver organisation, der ønsker at kommunikere med deres medlemmer. HOA ‘ er fjerner rutinemæssigt dem, der taler for deres rettigheder, fra at kommunikere og isolere naboer. Føderale love skal direkte henvende sig til dem, der tavser andre; hvis ikke, loven tillader effektivt isolering og udstødning af husejere fra samfundet.
beboere i foreningsstyrede samfund skal have Loven på deres side, så de trygt kan tale for deres rettigheder uden frygt for gengældelse.
og for at håndhæve deres rettigheder ville alle medlemmer af samfund af fælles interesse have gavn af at lære færdigheder til at udvikle følelsesmæssig intelligens og assertivitetsfærdigheder, så ingen får lov til at mobbe sin nabo(E) til underkastelse af deres nuværende HOA-leders vilje og indfald.
