Top 10 metriky každý realitní Investor by měl vědět (a proč)

je tu víc na výběr investiční nemovitosti, než jeho kupní cena a potenciální nájemné. Aby jim pomohli investovat moudře, investoři vyvinuli knihovnu poměrů a výpočtů, aby minimalizovali riziko a maximalizovali zisk. Důvtipní investoři se učí tyto metriky investování do nemovitostí dovnitř a ven, aby mohli vyhodnotit potenciální investici během několika minut a sledovat své stávající vlastnosti. Měli bychom si uvědomit, že tyto metriky níže jsou zaměřeny na rezidenční investice, ale pokud jste investorem komerčních nemovitostí, podívejte se na tento příspěvek.

ať už jste nový investor nebo jeden s dvaceti let zkušeností, kteří potřebují opakovací, to jsou deset nejlepších nemovitostí investování metriky byste měli vědět. Neváhejte a zobrazit tento příspěvek jako prezentaci, stáhnout Top 10 metriky každý realitní Investor by měl znát prezentaci ve formátu PDF nebo sledovat video webináře místo.

čistý provozní příjem (NOI)

NOI vám řekne, kolik peněz vyděláte z dané investiční nemovitosti. Je to verze výkazu zisku a ztráty na vysoké úrovni. Chcete-li jej vypočítat, vezměte si celkový příjem a odečtěte provozní náklady. Nikdy nezahrnujte své hypoteční splátky do výpočtu NOI, ty se nepovažují za provozní náklady.

nezapomeňte do svého celkového příjmu zahrnout příjmy z praček, dodatečné poplatky za parkovací místa nebo jakékoli poplatky za služby. Provozní náklady zahrnují poplatky za správce nemovitostí, právní poplatky, obecnou údržbu, daně z nemovitostí a veškeré služby, které platíte.

výpočet nezahrnuje kapitálové výdaje, daně, splátky hypotéky nebo úroky. Při použití NOI k vyhodnocení potenciální investice nezapomeňte, že předpokládané nájemné se může ukázat jako nepřesné. A pokud je budova nesprávně spravována, příjem by mohl být nekonzistentní. Tuto metriku můžete vypočítat sami, nebo to nechte Stessa udělat za vás.

proč záleží na čistém provozním příjmu?

investoři používají NOI pouze k posouzení schopnosti budovy generovat příjmy a zisk. To vám řekne, zda konkrétní investice bude generovat dostatek příjmů, aby hypoteční splátky.

pro skutečnou případovou studii s výpočty NOI a dalšími poznatky si přečtěte náš článek o tom, co je čistý provozní příjem?

míra kapitalizace (Cap Rate)

Cap rate je realitní ekvivalent návratnosti investic na akciovém trhu. Je to poměr mezi částkou příjmu z nemovitosti k původnímu investovanému kapitálu (nebo jeho aktuální hodnotě). To vám řekne procento hodnoty investice, která je zisk.

Cap Rate vydělí váš čistý provozní zisk (NOI) hodnotou aktiv. Když jste ve fázi akvizice, bude to prodejní cena nemovitosti. Později můžete použít místní realitní kancelář, makléř nebo odhadovanou hodnotu na realitních webech, jako je Zillow. Tuto metriku můžete vypočítat sami, nebo to nechte Stessa udělat za vás.

proč záleží na sazbě SZP?

obecně řečeno, čím vyšší je míra SZP, tím vyšší je riziko. Je to proto, že vysoká míra SZP naznačuje vyšší výnosy a v konečném důsledku vyšší riziko. To je důvod, proč obecně vidíte vyšší sazby cap na rizikovějších trzích, oproti nižším sazbám cap na stabilních a větších trzích, jako je například New York nebo San Francisco.

vnitřní míra návratnosti (IRR)

IRR odhaduje úrok, který vyděláte na každém dolaru investovaném do pronájmu nemovitosti během jeho držby. Je to rychlost růstu, kterou má vlastnost potenciál generovat. Výpočet přesahuje čistý provozní výnos a kupní cenu pro odhad dlouhodobého výnosu.

při výpočtu IRR nastavte čistou současnou hodnotu (NPV) nemovitosti na nulu a použijte předpokládané peněžní toky pro každý rok, který plánujete držet budovu. Čistá současná hodnota představuje hodnotu peněz nyní, versus V budoucnu, jakmile peníze naběhly složený úrok. Je to komplikovaný vzorec, takže většina investorů používá k výpočtu poměru funkci IRR v Excelu.

zatímco investoři používají IRR k porovnání vlastností, měli byste znát jeho omezení. Předpokládá stabilní nájemní prostředí a žádné neočekávané opravy. Vlastnosti, které porovnáváte, by měly mít podobnou velikost, použití a dobu držení.

proč záleží na IRR?

v závislosti na konkrétním nemovitém majetku se typická metrika IRR pohybuje od 10-20%, ale může se velmi lišit. Je to další cenný způsob, jak posoudit, zda nemovitost funguje dobře pro vás.

Cash Flow

Cash flow je známkou toho, jak dobře vaše podnikání je – nebo není-dělá. Je to vaše čistá hotovost na konci měsíce poté, co jste obdrželi nájemné a zaplatili své výdaje. Pokud si pronajmete budovu za 2 000 $ měsíčně a všechny náklady jsou 1 200$, váš čistý peněžní tok je 800$. Tuto metriku můžete vypočítat sami, nebo to nechte Stessa udělat za vás.

proč záleží na peněžních tocích?

čistý peněžní tok je jednoduché, ale důležité číslo. Pokud je to negativní, nebudete moci platit své účty nebo dosahovat zisku. Negativní peněžní tok může také znamenat, že trávíte příliš mnoho na majetku, a měli byste prozkoumat jeho související výdaje. Nebo můžete mít delikventní nájemce, jehož pozdní nebo částečné platby ovlivňují váš spodní řádek.

Cash on Cash Return

Cash on cash return vám řekne celkovou návratnost peněz, které máte ve své investici do nemovitostí. Jednoduše řečeno, je to, kolik peněz vyděláváte z investovaných peněz. Je to důležitá metrika, protože na rozdíl od jiných metrik investování do nemovitostí zahrnuje dluhovou službu a hypotéku.

Chcete-li získat aktuální návratnost celkové částky hotovosti v nemovitosti nebo ve vašem portfoliu, vezměte si čistý peněžní tok po dluhové službě a vydělte jej celkovou hotovostí v obchodě. Chcete-li vypočítat celkovou hotovost, sečtěte pořizovací cenu budovy nebo portfolia plus náklady na uzavření, odečtěte zbývající zůstatek hypotéky a přidejte veškeré kapitálové výdaje. Tuto metriku můžete vypočítat sami, nebo to nechte Stessa udělat za vás.

proč záleží na hotovosti?

hraní s hotovostí na vrácení peněz vám může pomoci určit nejlepší způsob financování nové investice. Používá se při výběru mezi potenciálními investicemi a může vám pomoci předpovídat výnosy během let, kdy očekáváte kapitálové výdaje.

multiplikátor hrubého nájemného (GRM)

GRM pomáhá investorům porovnat budovy a zhruba určit hodnotu budovy. Vypočítá se vydělením ceny nemovitosti hrubým příjmem z pronájmu. „Dobrý“ GRM bude záviset na místním trhu a srovnatelných vlastnostech.

můžete použít projekci hrubého příjmu z pronájmu, nebo můžete požádat současného vlastníka o kopii jejich nájemného. Vzhledem k tomu, že nebere v úvahu volná místa nebo výdaje, neměli byste investiční rozhodnutí pouze na GRM. Tuto metriku můžete vypočítat sami, nebo to nechte Stessa udělat za vás.

proč záleží na GRM?

čím nižší je GRM, tím lépe, ale obecně můžete očekávat, že GRM se bude pohybovat mezi 4-8. To vám pomůže vyhodnotit, zda je váš potenciální obchod dobrou investicí, nebo zda se aktuální aktivum vyplatí dlouhodobě držet.

poměr LTV

poměr úvěru k hodnotě měří výši pákového efektu na konkrétní aktivum. LTV záleží na kupujícím, kteří financují své obchody, protože měří částku, kterou budete muset financovat, proti aktuální tržní hodnotě nemovitosti. LTV je však také nejlepším způsobem, jak sledovat vlastní kapitál, který držíte v nemovitosti (nejen pro financování), ale pro hodnotu vašeho portfolia a aktiv účtujících dluh.

pro financování většina věřitelů nebude financovat až 100% hodnoty nemovitosti; chtějí v ní ponechat vlastní kapitál, aby chránili své investice. Vyjadřují, kolik z celkové kupní ceny jsou ochotni financovat v poměru půjčky k hodnotě.

rozdíl mezi procenty, které bude věřitel financovat, a celkovou hodnotou nemovitosti je částka hotovosti, kterou budete muset do obchodu vložit.

proč záleží na LTV?

pokud věřitel udělá 80% LTV nabídky, potřebujete 20% zálohu k zajištění hypotéky. V tomto scénáři by nemovitost ve výši 100 000 USD vyžadovala 20 000 USD jako zálohu plus náklady na uzavření a představovala by 80% LTV. Po 10 letech, je-li hodnota nemovitosti je nyní $ 200,000 a jste zaplatili hypotéku na $ 50,000, vaše LTV by nyní 25%.

poměr pokrytí dluhové služby

věřitelé také věnují velkou pozornost vašemu poměru pokrytí dluhové služby nebo DSCR. Porovnává provozní výnosy, které máte k dispozici pro obsluhu dluhu, s celkovou úrovní dluhu. Vydělte svůj čistý provozní příjem splátkami dluhů, a to buď měsíčně, čtvrtletně, nebo roční základ, abyste získali své DSCR.

Pokud žádáte o novou hypotéku, věřitelé se podívají na vaši DSCR, aby zjistili vaši schopnost splácet. Vysoký poměr naznačuje, že byste mohli být příliš zadluženi, a ztěžuje nárok na financování.

proč záleží na DSCR?

typičtí věřitelé A A B vyžadují DSCR v rozsahu 1.25-1.5. To znamená, že vaše nájemní nemovitost produkuje o 25% více dodatečných příjmů po dluhové službě. DSCR 1.5-1.75 je ještě žádoucí a může pomoci snížit vaši úrokovou sazbu.

poměr provozních nákladů (Oer)

míra ziskovosti vám OER řekne, jak dobře kontrolujete výdaje ve vztahu k příjmům. Vezměte všechny provozní náklady, snížené odpisy, a vydělte je provozním příjmem, abyste získali své OER. Je to jeden z mála poměrů používaných investory, který zahrnuje odpisy, což je více včetně nákladů na nemovitosti. Tuto metriku můžete vypočítat sami, nebo to nechte Stessa udělat za vás.

proč záleží na OER?

nižší OER odráží, že jste minimalizovali výdaje ve vztahu k příjmům. Pokud vaše OER v průběhu času roste, mohlo by to znamenat mnoho problémů. Možná, že roční růst nájemného neodpovídal růstu výdajů. Nebo vaše správcovská společnost nedrží krok s běžnou údržbou, což vede k vážnějším problémům po silnici. Výpočet OER pomocí konkrétních výdajů vám může pomoci zúžit důvod jeho vzestupu a pomoci vám jej získat zpět pod kontrolu.

obsazenost sazby

neobsazená jednotka generuje žádný příjem, ale stále vás stojí peníze. Mnoho provozních nákladů zůstává nezměněno, i když nemáte nájemníky. Většina investorů sleduje dvě historické míry obsazenosti, aby sledovala otevřené jednotky a ušlý příjem.

míra fyzické neobsazenosti

tato sazba vám dává procento volných jednotek ve srovnání s celkovými dostupnými jednotkami. Je snadné vypočítat, vzít počet volných jednotek, vynásobit 100 a vydělit celkovým počtem jednotek. Tato metrika může být užitečná pro jednotlivé nemovitosti nebo pro celé vaše portfolio.

míra ekonomické neobsazenosti

míra ekonomické neobsazenosti se dívá na výši příjmu, který vám chybí, když je jednotka neobsazená. Sečtěte nájemné ztracené během období neobsazenosti a vydělte celkovým nájemným, které by bylo vybráno za rok, abyste získali to, co vás volné místo stálo.

proč záleží na míře neobsazenosti?

vždy je dobré dávat pozor na míru neobsazenosti vašich osob, stejně jako na celkovou obsazenost trhu. Chcete-li být konzervativní, sestavte tuto sazbu do potenciálních výpočtů příjmů před nákupem nové budovy. Budete chtít vytvořit vyrovnávací paměť 5-10% neobsazenosti do všech výpočtů výdajů, což zajišťuje, že můžete pokrýt všechny výdaje, když jednotky jdou unrented. Tuto metriku můžete vypočítat sami pokaždé, nebo to nechte Stessa udělat za vás.

poslední slovo o metrikách investování do nemovitostí

metriky investování do nemovitostí vedou investory při rozhodování o koupi nebo prodeji potenciálních nemovitostí. Pomáhají také sledovat výkon a identifikovat problémy dříve, než poškodí vaše podnikání. Každý poměr vypráví jiný příběh o vaší firmě nebo majetku. Zvažte je tedy v kontextu trhu, budovy a vašich investičních cílů, když je použijete k informování svých plánů.

pokud jde o komerční aktiva, podívejte se na naše přátele ve STRATAFOLIO, kteří mají softwarovou platformu pro správu komerčních nemovitostí, která pomáhá s automatizací těchto metrik.