Deborah Goonan, Independent American Communities
nejnovější sdružení-řídí common interest community (HOA) průmysl PR úsilí, které se zdá být zprávy-ale není novinkou-je zpráva z WBTV v Charlotte, Severní Karolína.
podstata této zprávy spočívá v tom, že když vaše HOA nereaguje, přečtěte si své řídící dokumenty, uspořádejte skupinu vlastníků, aby se postavili Radě, a pokud Rada nadále nerespektuje vaše práva, pak kandidujte na radu sami a hlasujte pro popáleniny.
Ah, Ano. To je typická rétorika z průmyslu, který řídí většinu majitelů domů, kondominia a družstevních sdružení v USA
frustrovaný vaší HOA? Znalost vašich práv může pomoci
středa, Červenec 12th 2017, 4: 17 PM EDT
čtvrtek, červenec 13th 2017, 2:30 pm EDT
Nick Ochsner, ReporterCONNECTCHARLOTTE, NC –WBTV) –
majitelé domů v boji s jejich sousedství asociace majitelů domů může získat navrch tím, že zná jejich práva, právník, který zastupuje HOAs řekl WBTV.začali jsme se ptát, co by obyvatelé mohli udělat, aby bojovali proti jejich HOAs poté, co jsme obdrželi desítky hovorů na naši tipovou linku od diváků, kteří se pokusili nastolit problémy ve svých čtvrtích s malým nebo žádným štěstím.
jedním z těchto majitelů domů byl Ronald Hannah, který žije v subdivizi Davis Meadows v severním Meklenbursku.
Hannah řekl, že on a jeho sousedé se snažili získat přístup k finančním dokumentům jejich HOA od ledna, od té doby, co zjistili, že jejich čtvrtletní příspěvky byly zvýšeny z $ 60 na $75.
„chci jen vědět, co se děje,“ řekla Hannah. „Nejde o peníze, jde o to zjistit, na co se peníze používají.“
zákon v Severní Karolíně vyžaduje, aby HOAs zpřístupnil své finanční dokumenty každému členovi,který o tyto informace požádá. Hannah však uvedla, že jeho hovory a e-maily společnosti, která provozuje HOA v jeho sousedství, Greenway Realty Management, zůstaly nezodpovězeny.
“ snažíme se s nimi komunikovat prostřednictvím e-mailu nebo jim dokonce zavolat, je to úplná hádka. Zanechte zprávu a nedostanete žádnou odpověď, “ řekla Hannah.
advokát Chris Gelwicks zastupuje stovky Hoa v Severní Karolíně a Jižní Karolíně. Gelwicks řekl, že jednání s HOA může být někdy obtížné, jak pro majitele domů, tak pro členy představenstva HOA.
…
obyvatelé, kteří mají pocit, že jejich desky HOA nedodržují zákon, mohou podle Gelwickse podniknout vlastní kroky, aby se pokusili vytvořit změnu.
„pokud komunikujete s radou a nemyslíte si, že se s nimi nikam nedostanete, máte jako člen možnost přimět ostatní členy, aby se k vám připojili, aby svolali zvláštní schůzku a víte, že se sami dostanete do rady,“ řekl Gelwicks.
Číst Více (Video):
http://www.wbtv.com/story/35877901/frustrated-with-your-hoa-knowing-your-rights-can-help/
tato zpráva není novinkou, protože představuje pouze názor jednoho odborníka a tento odborník – Chris Gelwicks-se stane právníkem, který zastupuje HOAs, a nikoli majitele domů nebo obyvatele, kteří žijí podle smluv, podmínek a omezení HOA (CC&Rs).
není žádným překvapením, že Gelwicks je významným členem industry trade group Community Associations Institute (CAI). Jeho mluvící body v rozhovoru pro WBTV jsou snadno rozpoznatelné jako CAI political doublespeak.
realita života Hoa
WBTV se nestala rozhovorem s odborníky nebo obhájci, kteří hovoří o realitě života v komunitě řízené sdružením.
skutečností je, že majitelé domů často musí ztrácet značný čas a vynaložit spoustu energie, aby získali základní informace od svého sdružení. A i když zákon říká, že majitelé domů jsou oprávněni zobrazit dokumentaci, která ukazuje, jak jsou jejich peníze utraceny, získání přístupu k úředním záznamům majitele domu, bytu nebo družstevního sdružení může trvat měsíce nebo roky. Až příliš často, Rada HOA ignoruje žádosti o informace o členech, nebo táhne nohy, pouze částečně splnit požadavek.
někdy se majitelé domů musí uchýlit k podání stížnosti u občanského soudu v naději, že soudce nařídí sdružení, aby předložilo záznamy, na které mají majitelé domů údajně právo ze zákona. Ale to stojí majitele domů stovky, ne-li tisíce dolarů.
v případech, které zahrnují spravedlivé stížnosti na bydlení, státní nebo federální agentury někdy zasahují jménem rezidenta, který podá stížnost. Většina současných i bývalých obyvatel bytového družstva mi ale říká, že trvá několik let, než agentury pro spravedlivé bydlení prošetří a na stížnost zareagují.
obětní chování v HOAs
bez ohledu na povahu stížnosti, v době vyšetřování nebo občanskoprávní žaloby je rezident, který se snaží hájit svá práva, označen jako „nespokojený“ nebo „Potížista“.“
není neobvyklé, že HOA náhle zjistí porušení smlouvy, za které hodlají uložit peněžní pokuty, nebo použít jako důvod ke zrušení hlasovacích práv majitele domu, který se odváží napadnout radu HOA.
Jedná se o klasickou zastrašovací taktiku.
kde má odborník poukázat na to, že protože se HOA musí bránit, právní výdaje se stávají kolektivní povinností všech členů sdružení? Předvídatelným výsledkem je, že majitel domu, který se zastává svých práv, se stává obětním beránkem sdružení, obviňován z vytváření nežádoucích právních výdajů pro všechny členy.
a když se majitel nebo člen pokusí vyprávět svou stránku příběhu, sdružení často využívá své výhradní kontroly komunikačních kanálů k vypnutí jakékoli řeči, která by mohla odhalit pravdu nebo jiný názor nebo perspektivu.
HOA se pokouší zablokovat letáky, jít do dveří ke dveřím s peticí (označením jako nabízení) nebo ad Hoc shromáždění v komunitním klubovém domě. Vlastníkovi nebo rezidentovi může být zablokováno zveřejňování nebo komentování na platformách sociálních médií pod kontrolou HOA. (A to je, kolik neoficiálních, podzemních webových stránek vedených majiteli se rodí.)
vlastníkům domů a obyvatelům v podstatě brání v obraně svých práv a jsou potrestáni za to, že se vyjádřili sami za sebe. Vzácný obyvatel HOA, který se odváží bránit komunitního potížistu, riskuje, že se stane dalším obětním beránkem.
takže většina majitelů domů a obyvatel se rozhodne vyhnout se konfliktu a zavírat oči před nesprávným jednáním, odporem vůči státním a federálním zákonům a očividným zneužíváním.
a HOA justice často zůstává nepolapitelná bez zdlouhavé, nákladné právní bitvy, která pro zúčastněné strany vytváří zbytečné náklady a emoční stres.
dokumenty a zákony HOA umožňují, aby k tomuto útlaku došlo.
pravdou je, že většina CC&Rs, stanovy a stanovy – smlouvy a řídící dokumenty, které tvoří základ moderních povinných rezidenčních sdružení-jsou napsány právníky CAI, jako jsou Gelwicks, zejména právníci, kteří pracují pro vývojáře.
jako takový je právní jazyk záměrně napsán ve prospěch podnikových sdružení a vývojářů komunity společného zájmu.
ale žádný z těchto právních dokumentů není přezkoumáván obcemi, kraji nebo státy, aby se ujistil, že obsah uvnitř je spravedlivý a spravedlivý pro spotřebitele bydlení.
průmysl, vedený advokáty CAI, historicky zaujal politický postoj, že protože Hoa jsou soukromé subjekty, nemusí platit Ústavní omezení a občanské svobody.
proto neexistuje žádný formální proces Ústavního přezkumu pro založení Společenství řízených sdružením.
a co regulační agentury?
existují městské, státní a federální regulační agentury – příkladem jsou agentury pro bydlení a rozvoj měst (HUD), agentury pro spravedlivé bydlení a agentury na ochranu spotřebitele. Ale tyto veřejné agentury jsou velmi omezené v tom, co mohou dělat, jejich vyšetřování trvá měsíce nebo roky, a jejich pravomoc vymáhat zákony je úzce omezena.
Ostatní správní orgány, jako jsou realitní Rady, advokátní komory a průmyslové rady, které přezkoumávají stížnosti týkající se správců komunit, se spoléhají především na zúčastněné strany v oboru, aby se samy regulovaly.
jak píše jeden z mých čtenářů:
tyto agentury, které zákonodárci tvrdí, že jsou „řešení“, jsou často provozovány ve svých vlastních špinavých hrách nebo mají vazby na samotné lidi zapojené do potlačování práv někoho jiného. Znovu opakuji, že vyvážení moci Od počátku v HOAs musí být prvním řešením, které se snažíme řešit skutečné problémy probíhající v HOAs na celostátní úrovni. Naše ústavní práva nelze „uzavřít“.
dobře řečeno.
při hledání řešení
pointa je, že mnoho konfliktů může a mělo by být zabráněno omezením moci rady HOA a jejích agentů a prohlášením mnoha ustanovení v řídících dokumentech za ústavně neplatná a nevymahatelná.
v první řadě musí veřejná politika povzbudit vlastníky a obyvatele, aby se aktivně zapojili do záležitostí svých komunit řízených sdružením. Za tímto účelem musí legislativa zakázat potlačování řeči, zejména pokud se názory rezidenta staví proti názorům správní rady.
znovu citovat mého čtenáře:
Facebook, Nextdoor a veškerá komunikace týkající se HOA budou přetrvávat jako dlouhodobé problémy v Hoa, protože tato fóra nahradila to, co bývalo konverzací v poštovní schránce se sousedem. Jsou příliš efektivní na to, aby je nepoužívali, a stojí méně pro jakoukoli organizaci, která chce komunikovat se svými členy. HOAs běžně odstraňují ty, kteří mluví za svá práva, z komunikace a izolace sousedů. Federální zákony musí přímo oslovit ty, kteří umlčují ostatní; pokud ne, zákon účinně umožňuje izolaci a ostrakizaci majitelů domů z komunity.
obyvatelé sdružených obcí musí mít zákon na své straně, aby mohli sebevědomě mluvit za svá práva, aniž by se obávali odplaty.
a pro prosazování svých práv by všichni členové komunit společného zájmu měli prospěch z dovedností učení k rozvoji emoční inteligence a dovedností asertivity, takže nikdo nesmí šikanovat souseda(sousedy), aby se podrobil vůli a rozmaru svých současných vůdců HOA.
