Za prvé, co je ocenění nemovitosti / ocenění domu?
existuje několik situací, kdy je nutné ocenění nemovitosti:
- potřebujete další hotovost a plánujete refinancovat svůj majetek, abyste po několika letech využili zvýšení hodnoty nemovitosti.
- chcete si koupit subsale domů a snaží se získat financování od banky.
existuje mylná představa, že pro nákup vašeho prvního nebo druhého domu můžete získat 90% financování na základě prodejní ceny nemovitosti nebo ceny dohodnuté mezi vámi a prodávajícím. Ve skutečnosti banky srovnají vaši 90% půjčku (hypotéku) na základě zprávy získané od registrovaného odhadce.
banky mohou být finančními poskytovateli, ale nemají oprávnění oceňovat váš majetek. Místo toho k tomu zapojí odhadce. Řekněme, že jste uzavřeli kupní a kupní smlouvu na koupi domu za částku 600 000 RM. Požádali jste banku A o úvěr na bydlení. Banka a poté jmenuje jednoho ze svých hodnotitelů panelů, aby ocenil vaši cílovou nemovitost a připravil písemnou zprávu o ocenění. Po vyhodnocení hodnotí odhadce domov pouze na částku RM550 000. Na základě této zprávy o ocenění může kupující získat půjčku až do výše 90% RM550, 000 a ne 90% RM600,000.
jako předběžná kontrola mohou kupci domů zhruba odhadnout aktuální tržní hodnotu projektu sousedství/nemovitosti, o který mají zájem pomocí brickz.můj, portál poskytující nejnovější transakční ceny za podprodej nemovitostí v Malajsii.
poplatky za ocenění v Malajsii jsou následující. Obvykle nese kupující:
- pro první RM100,000.00 =0.25%
- další rezidua do RM2 milionů = 0,2%
- další rezidua do RM7 milionů = 0,167%
- další rezidua do RM15 milionů = 0,125%
- další rezidua do RM50 milionů = 0,10%
- další rezidua do RM200 milionů = 0,067%
- další rezidua do RM500 milionů = 0.05%
- další zbytek více než RM500 milionů = 0.04%
v Malajsii odhadci obvykle používají metodu porovnání prodeje, která bere v úvahu nedávné transakční ceny nemovitostí od oddělení oceňování a služeb nemovitostí (JPPH). Provedou však nezbytné úpravy na základě stavu nemovitosti a přidané hodnoty z rekonstrukcí (pokud existují). Proto vlastnosti ve stejné oblasti umístěné vedle sebe nemusí nutně sdílet stejnou hodnotu. Kromě toho budou brány v úvahu také faktory, jako je poloha nemovitosti a vybavení v okolí. Ty budou popsány níže.
prodejci nemovitostí by samozřejmě mohli také získat profesionální ocenění, aby zjistili minimální prodejní cenu, za kterou by se měli při vyjednávání s potenciálním kupujícím spokojit. Pro ty, kteří chtějí v příštím roce prodat své rezidenční nemovitosti, je dobrá zpráva-vláda nedávno oznámila, že prodejci, kteří nakládají se svým majetkem mezi červnem 2020 a 31. prosincem 2021, budou osvobozeni od placení daně z příjmů z nemovitostí 5% (nebo více) (RPGT)!
jaké jsou některé z faktorů, které určují, kolik stojí váš dům?
© Andrii Yalanskyi / 123rf
je zřejmé, že ocenění je kritickým prvkem v procesu nákupu a prodeje nemovitostí, které mnozí často přehlížejí. Lepší pochopení toho, co dělá váš majetek více (nebo méně) cenné by vám pomůže udržet dlouhodobou hodnotu vašeho domova nebo pomoci při nákupu / investiční rozhodnutí.
Níže jsou uvedeny 4 faktory, které mohou mít významný dopad na ocenění vaší rezidenční nemovitosti:
umístění
je to nejstarší klišé v knize, ale toto je pravděpodobně hlavní faktor při určování hodnoty vaší nemovitosti. Například v údolí Klang je hodnota vaší nemovitosti obecně vyšší, čím blíže jste do centra města. To je důvod, proč ceny domů v centrální obchodní čtvrti Kuala Lumpur v posledním desetiletí prudce vzrostly.
ale umístění je spojeno s mnoha dalšími faktory. Pokud je váš domov v blízkosti něčeho nežádoucího-jako je hřbitov – elektrárny nebo oblast likvidace odpadu-to by mohlo být škodlivé pro hodnotu nemovitosti.
pohled odhadce: vlastnosti, které čelí západní orientaci, bývají méně cenné, protože odpolední sluneční světlo přichází v téměř vodorovném úhlu. To může vést k vyšším nákladům vynaloženým na zvýšení chlazení nemovitosti. Taky, domy, které čelí T-křižovatce, bývají méně cenné kvůli rizikům spojeným se zvýšenou šancí, že by se vozidla mohla srazit s branami uvedených vlastností.
Dostupnost a občanská vybavenost
© simonlong / Getty Images
pokud se vaše nemovitost nachází v blízkosti nově otevřené hlavní dálnice, může to zvýšit její hodnotu. Dobrá silniční síť a přítomnost uzlů veřejné dopravy, jako jsou stanice LRT a MRT, jsou v těchto dnech obrovskými plusovými body. Mnoho ctižádostivých kupujících, kteří žijí v městských oblastech, zakládá svá rozhodnutí o nákupu na době dojíždění na své pracoviště!
blízkost vymožeností, jako jsou kliniky a soukromé nemocnice, vzdělávací instituce, banky a nákupní centra, mezinárodní nebo soukromé školy, může také zvýšit hodnotu. Tyto „hotspoty“, aby váš domov a okolí o to více obyvatelný.
Údržba a renovace
to se vrací k předchozím bodům věku a kvality. Jak nemovitost stárne, mohlo by to čelit problémům a problémům, které je třeba řešit – od instalatérství po zastřešení, jen abychom jmenovali alespoň některé. Budova, která je vyrobena z vysoce kvalitních materiálů, však může držet pohromadě déle, než bude mít nějaké problémy.
zde přichází pravidelná údržba. Stejně jako to, jak pravidelně kontrolujete a servisujete své auto, je třeba neustále kontrolovat vlastnosti, zda neobsahují vady. Dobře udržovaná nemovitost by přinesla z dlouhodobého hlediska lepší ocenění než ta, která je zcela opomíjena.
pohled odhadce: odhadci vezmou v úvahu provedené renovační práce, které zvyšují životaschopnost a estetickou hodnotu nemovitosti, jako jsou:
a) změna podlahy;
b) povolené rozšíření;
c) vestavěná kuchyňská linka(skříně) a šatní skříň(skříně);
d) sádrový strop(s)
e) gril(s)
f) poplašný systém(s)
g) systém automatické brány.
kvalita konstrukce
© Kin Meng Kok / 123rf
kvalita výstavby vašeho domu nebo zpracování je dalším klíčovým prvkem při zachování hodnoty vašeho majetku. Nemluvě o kvalitě použitých stavebních materiálů-budova, která je vyrobena z vysoce kvalitních materiálů, může držet pohromadě mnohem déle, než bude mít nějaké zásadní problémy.
často slyšíme o domech, které byly postaveny před mnoha desítkami let, ale stále přinášejí prémiovou cenu kvůli kvalitě stavebních materiálů, zpracování a konstrukčnímu řešení. Desítky let staré terasové domy v Taman Tun Dr Ismail (TTDI) a Bangsar slouží jako skvělé příklady – tyto jednotky mohou být domy chleba a másla, ale nyní jdou za nejméně RM1, 5 milionu.
na druhé straně si mnozí stěžují, že i drahé jednotky nabízené špičkovými vývojáři mají v dnešní době průměrnou kvalitu díky použití dílčích materiálů ke snížení nákladů. Proto je velmi důležité, že si due diligence a nesmí být zviklal marketingové triky jako efektní brožury a atraktivní zadarmo.
* výše uvedený článek je určen pouze pro informační účely. Loanstreet nenese žádnou odpovědnost za ztrátu, která může vzniknout spolehnutím se na informace obsažené v článcích.
* * tento článek byl přepracován z „Malaysia property valuation and the 4 factors which influences a property ‚s value“, poprvé publikováno dne iProperty.com.my.
