Tout d’abord, qu’est-ce qu’une évaluation immobilière / une évaluation immobilière?
Il existe plusieurs situations où une évaluation immobilière est nécessaire:
- Vous avez besoin de liquidités supplémentaires et prévoyez de refinancer votre bien pour capitaliser sur l’augmentation de la valeur de la propriété après quelques années.
- Vous souhaitez acheter une maison en sous-vente et cherchez à obtenir un financement auprès d’une banque.
Il y a une idée fausse que pour l’achat de votre première ou deuxième maison, vous pourriez obtenir un financement à 90% basé sur le prix de vente de la propriété ou le prix convenu entre vous et le vendeur. En réalité, les banques compareront votre prêt à 90% (hypothèque) sur la base du rapport obtenu d’un évaluateur enregistré.
Les banques peuvent être des prestataires financiers, mais elles n’ont pas le pouvoir d’évaluer votre bien. Au lieu de cela, ils engageront un évaluateur pour le faire. Disons que vous avez conclu un contrat de vente et d’achat pour acheter une maison pour la somme de 600 000 RMN. Vous avez fait une demande de prêt immobilier auprès de la Banque A. La Banque A désigne ensuite l’un de ses évaluateurs pour évaluer votre bien cible et préparer un rapport d’évaluation écrit. Lors de l’évaluation, l’évaluateur évalue la maison pour la somme de 550 000 RMN seulement. Sur la base de ce rapport d’évaluation, l’acheteur peut obtenir un prêt allant jusqu’à 90% de RM550,000 et non 90% de RM600,000.
En guise de vérification préliminaire, les acheteurs peuvent évaluer à peu près la valeur marchande actuelle du projet de quartier / propriété qu’ils souhaitent utiliser brickz.mon, un portail fournissant les derniers prix négociés pour les propriétés de sous-vente à travers la Malaisie.
Les frais d’évaluation en Malaisie sont les suivants. Il est généralement à la charge de l’acheteur:
- Pour le premier RM100,000.00 =0.25%
- Résidu suivant jusqu’à RM2 millions = 0,2%
- Résidu suivant jusqu’à RM7 millions = 0,167%
- Résidu suivant jusqu’à RM15 millions = 0,125%
- Résidu suivant jusqu’à RM50 millions = 0,10%
- Résidu suivant jusqu’à RM200 millions = 0,067%
- Résidu suivant jusqu’à RM500 millions = 0.05%
- Résidu suivant plus de 500 millions de RMN = 0.04%
En Malaisie, les évaluateurs adoptent généralement la méthode de comparaison des ventes qui prend en compte les prix immobiliers récemment négociés par le Département de l’évaluation et des Services immobiliers (JPPH). Cependant, ils apporteront les ajustements nécessaires en fonction de l’état de la propriété et de la valeur ajoutée des rénovations (le cas échéant). Par conséquent, les propriétés situées dans la même zone situées les unes à côté des autres ne partageront pas nécessairement la même valeur. En dehors de cela, des facteurs tels que l’emplacement de la propriété et les commodités à proximité seront également pris en compte. Ceux-ci seront élaborés ci-dessous.
Bien entendu, les vendeurs de biens immobiliers pourraient également obtenir une évaluation professionnelle pour déterminer le prix de vente minimum auquel ils devraient se contenter lors de la négociation avec un acheteur potentiel. Il y a de bonnes nouvelles pour ceux qui cherchent à vendre leurs propriétés résidentielles au cours de la prochaine année – Le gouvernement a récemment annoncé que les vendeurs qui disposent de leur propriété entre juin 2020 et le 31 décembre 2021 seront exemptés du paiement de l’Impôt sur les gains immobiliers (RPGT) de 5% (ou plus)!
Quels sont certains des facteurs qui déterminent la valeur de votre maison?
© Andrii Yalanskyi / 123rf
Il est clair que l’évaluation est un élément essentiel dans le processus d’achat et de vente de propriétés que beaucoup négligent souvent. Une meilleure compréhension de ce qui rend votre propriété plus (ou moins) précieuse vous aiderait à maintenir la valeur à long terme de votre maison ou vous aiderait dans votre décision d’achat / d’investissement.
Voici 4 facteurs qui peuvent avoir un impact significatif sur l’évaluation de votre propriété résidentielle:
Emplacement
C’est le cliché le plus ancien du livre, mais c’est probablement le facteur principal pour déterminer la valeur de votre propriété. Par exemple, dans la vallée de Klang, la valeur de votre propriété est généralement plus élevée plus vous êtes proche du centre-ville. C’est pourquoi les prix des maisons dans le quartier central des affaires de Kuala Lumpur ont explosé au cours de la dernière décennie.
Mais la localisation est également liée à de nombreux autres facteurs. Si votre maison se trouve à proximité de quelque chose d’indésirable – comme un cimetière, des centrales électriques ou une zone d’élimination des déchets –, cela pourrait nuire à la valeur de la propriété.
Aperçu de l’évaluateur: Les propriétés orientées vers l’ouest ont tendance à avoir moins de valeur lorsque la lumière du soleil de l’après-midi arrive à un angle presque horizontal. Cela peut entraîner des coûts plus élevés pour augmenter le refroidissement de la propriété. De plus, les maisons qui font face à une jonction en T ont tendance à avoir moins de valeur en raison des risques associés à des risques accrus que des véhicules puissent entrer en collision avec les portes desdites propriétés.
Accessibilité et commodités
© simonlong / Getty Images
Si votre propriété se trouve à proximité d’une autoroute majeure nouvellement ouverte, cela pourrait augmenter sa valeur. Un bon réseau routier et la présence de nœuds de transport en commun tels que les stations LRT et MRT sont d’énormes points positifs ces jours-ci. De nombreux acheteurs de maisons en herbe qui vivent dans des zones urbaines basent leurs décisions d’achat sur le temps de trajet jusqu’à leur lieu de travail!
La proximité de commodités telles que des cliniques et des hôpitaux privés, des établissements d’enseignement, des banques et des centres commerciaux, des écoles internationales ou privées peut également augmenter la valeur. Ces « hotspots » rendent votre maison et le quartier encore plus habitables.
Entretien et rénovations
Cela remonte aux points précédents d’âge et de qualité. À mesure que la propriété vieillit, elle pourrait faire face à des problèmes et à des problèmes à résoudre – de la plomberie à la toiture, pour n’en nommer que quelques-uns. Cependant, un bâtiment fait de matériaux de haute qualité peut tenir plus longtemps avant d’avoir des problèmes.
C’est là qu’intervient l’entretien régulier. Tout comme la façon dont vous inspectez et entretenez votre voiture régulièrement, les propriétés doivent également être vérifiées en permanence pour détecter tout défaut. Une propriété bien entretenue rapporterait une meilleure évaluation à long terme qu’une propriété complètement négligée.
L’avis de l’évaluateur: Les évaluateurs tiendront compte des travaux de rénovation effectués qui améliorent l’habitabilité et la valeur esthétique de la propriété tels que:
a) changement de revêtement de sol;
b) extension autorisée;
c) armoires de cuisine intégrées et armoire (s);
d) plafond(s) en plâtre
e) grille(s)
f) système(s) d’alarme
g) système de portail automatique.
Qualité de la construction
© Kin Meng Kok / 123rf
La qualité de la construction de votre maison ou de la fabrication est un autre élément clé pour préserver la valeur de votre bien. Sans oublier la qualité des matériaux de construction utilisés – un bâtiment fait de matériaux de haute qualité peut tenir bien plus longtemps avant d’avoir des problèmes majeurs.
Nous entendons souvent parler de maisons qui ont été construites il y a plusieurs décennies, mais qui coûtent toujours un prix élevé en raison de la qualité des matériaux de construction, de la fabrication et de la conception structurelle. Les maisons-terrasses de Taman Tun Dr Ismail (TTDI) et Bangsar, vieilles de plusieurs décennies, sont d’excellents exemples – ces unités pourraient être des maisons à pain et à beurre, mais elles coûtent maintenant au moins 1,5 million de RM chacune.
D’autre part, beaucoup se plaignent que même les unités coûteuses proposées par les meilleurs développeurs ont aujourd’hui une qualité moyenne, en raison de l’utilisation de matériaux inférieurs à la normale pour réduire les coûts. Par conséquent, il est essentiel que vous fassiez preuve de diligence raisonnable et ne soyez pas influencé par des gadgets marketing tels que des brochures fantaisistes et des cadeaux attrayants.
* L’article ci-dessus est destiné à des fins d’information uniquement. Loanstreet n’accepte aucune responsabilité pour les pertes pouvant découler de la confiance accordée aux informations contenues dans les articles.
** Cet article a été repris de « L’évaluation immobilière en Malaisie et les 4 facteurs qui influencent la valeur d’une propriété », publié pour la première fois le iProperty.com.my .
